Co když nájemce neplatí, byt demoluje nebo jinak porušuje nájemní smlouvu? Jako pronajímatel můžete nájemci v těchto případech dát výpověď nájemní smlouvy. Jak na ni, aby byla po právní stránce správně?
Výpověď z nájemní smlouvy může dát majitel i nájemce, každý z jiných důvodů a za jiných podmínek. Důležitou roli hraje také to, zda byl nájem sjednán na dobu určitou, nebo neurčitou. Podle těchto dvou os se odvíjí čtyři základní situace. Pokud je toho na vás příliš a nechcete řešit výpovědi z nájmu, můžete využít naši službu garantovaného nájmu.
Při výpovědi nájemní smlouvy jsou pronajímatelé oproti nájemcům znevýhodněni a musí mít zákonné důvody k výpovědi. Stručně řečeno, pokud pronajímáte byt, nemůžete se jen tak ze dne na den rozhodnout, že nájemce vystěhujete. K výpovědi lze přistoupit jen v těchto případech.
TIP: Ať už podává výpověď majitel či nájemník, nikdy nezapomeňte na předávací protokol.
Nájem na dobu určitou skončí uplynutím sjednané doby. Pokud ale nájemce v bytě zůstává ještě tři měsíce po jejím uplynutí a pronajímatel ho v této době písemně nevyzve, aby byt opustil, nájem se obnoví na stejnou dobu, nejvýše na dva roky (§ 2285 občanského zákoníku). Výzvu proto pošlete písemně a prokazatelně, nejlépe ještě před koncem nájmu.
Pokud došlo k porušení nájemní smlouvy, pronajímatel je nejprve povinnen nájemce vyzvat, aby zanechal závadného chování, které jinak povede k výpovědi. Teprve, když nájemce své chování nezmění, lze přistoupit k výpovědi.
Výpověď lze podat na základě důvodů uvedených v občanském zákoníku nebo v případě, že byt pronajímatel potřebuje pro sebe či pro své příbuzné.
Zákonné důvody k výpovědi nájmu
Náš vzor výpovědi z nájmu (PDF + WORD) si můžete stáhnout přes tlačítko níže.
Nájemce má ve věci výpovědi více možností. Taktéž záleží na typu nájemní smlouvy.
Výpověď lze podat v případě, že došlo ke změně podmínek, za kterých byla nájemní smlouva uzavřena.
Výpověď musí být doručena písemně a lze ji podat bez udání důvodu. Výpovědní lhůta je 3 měsíce, pokud nebylo ve smlouvě určeno jinak.
Ztrácíte se v povinnostech obou stran a náležitosti výpovědi nájemní smlouvy vám nejsou jasné? Stáhněte si náš vzor výpovědi nájemní smlouvy zdarma nebo se na nás obraťte pro pomoc.
VÝPOVĚĎ SMLOUVY
Vážená paní ................ (nájemce)
V ….............. dne ….............
Výpověď nájmu bytu dle § 2288 odst. 1 písm. a) a § 2288 odst. 2 písm. b) ObčZ
Dle nájemní smlouvy uzavřené mezi pronajímatelem a Vámi dne …................ jste nájemcem ,
ve …...... patře domu č.p. …......... na adrese (dále jen „pronajatá nemovitost“).
Tímto Vám v souladu s ust. § 2288 odst. 1 písm. a) a § 2288 odst. 2 písm. b) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v posledním znění (dále jen „občanský zákoník“) vypovídáme nájem předmětné pronajaté nemovitosti, a to z následujících důvodů:
…......................................................................
S ohledem na výše uvedené požadujeme, abyste nám předmětnou pronajatou nemovitost v den, kdy nájem končí, odevzdal/a (za den skončení nájmu je považován poslední den výpovědní doby, která činí ....…. a běží prvním dnem kalendářního měsíce následujícího poté, co Vám tato výpověď byla doručena).
Zároveň Vás tímto v souladu s ustanovením § 2286 odst. 2 občanského zákoníku poučuji, že je Vaším právem vznést vůči podané výpovědi námitky a že máte rovněž právo do dvou měsíců ode dne, kdy Vám výpověď došla, podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná.
Vlastník pronajaté nemovitosti (pronajímatel):
....................................................
Okamžitou výpovědí se v praxi myslí výpověď bez výpovědní doby. U nájmu bytu ji pronajímatel může dát jen tehdy, když nájemce poruší svou povinnost zvlášť závažným způsobem (§ 2291 občanského zákoníku). Nájem skončí doručením výpovědi a nájemce musí byt odevzdat bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu.
Zákon uvádí tyto příklady:
Méně závažné porušení, například kratší prodlení s platbou, může být hrubým porušením povinnosti. Pro ně zákon počítá s výpovědí v tříměsíční výpovědní době (§ 2288 odst. 1 písm. a). O tom, zda šlo o hrubé, nebo zvlášť závažné porušení, rozhoduje v případném sporu soud podle konkrétních okolností.
Pokud se strany neshodnou na dlužném nájemném a nájemce uloží dlužnou nebo spornou částku do notářské úschovy a pronajímatele o tom vyrozumí, nelze mu kvůli nezaplacení nájemného vypovědět (§ 2253).
Výzva k odstranění závadného chování a upozornění na možnou výpověď
Pronajímatel: [jméno, datum narození, adresa]
Nájemce: [jméno, datum narození, adresa bytu]
Na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] užíváte byt č. [číslo] v domě [adresa]. Ke dni [datum] dlužíte nájemné a platby za služby za měsíce [měsíce] v celkové výši [částka] Kč.
Vyzývám vás, abyste dlužnou částku uhradili nejpozději do [datum] na účet č. [číslo účtu]. Upozorňuji vás, že pokud dluh v této lhůtě neuhradíte, vypovím nájem bez výpovědní doby podle § 2291 občanského zákoníku.
V [místo] dne [datum], podpis pronajímatele
Výpověď nájmu bytu bez výpovědní doby podle § 2291 občanského zákoníku
Pronajímatel: [jméno, datum narození, adresa]
Nájemce: [jméno, datum narození, adresa bytu]
Vypovídám nájem bytu č. [číslo] v domě [adresa], který užíváte na základě nájemní smlouvy ze dne [datum], bez výpovědní doby.
Důvod výpovědi: porušujete svou povinnost zvlášť závažným způsobem, protože [konkrétní popis, například: jste nezaplatili nájemné a platby za služby za měsíce … v celkové výši … Kč]. Výzvou ze dne [datum], doručenou dne [datum], jsem vás vyzval k odstranění závadného stavu do [datum]. V této lhůtě jste jej neodstranili.
Nájem skončí dnem doručení této výpovědi. Byt mi odevzdejte bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu, a to předáním všech klíčů.
Poučení: proti výpovědi máte právo vznést námitky a do dvou měsíců ode dne, kdy vám výpověď došla, navrhnout soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná (§ 2286 odst. 2 a § 2290 občanského zákoníku).
V [místo] dne [datum], podpis pronajímatele
Vzory ukazují povinné části textu a nenahrazují posouzení konkrétního případu. Pokud čekáte spor, nechte výpověď před odesláním zkontrolovat advokátem. Vzor výpovědi s tříměsíční výpovědní dobou ve Wordu a PDF získáte přes formulář na této stránce.
Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce, který následuje po doručení výpovědi (§ 2286 odst. 1). Při tříměsíční výpovědní době to vypadá takto:
| Výpověď došla | Výpovědní doba začíná | Nájem skončí |
|---|---|---|
| 2. 11. 2026 | 1. 12. 2026 | 28. 2. 2027 |
| 30. 11. 2026 | 1. 12. 2026 | 28. 2. 2027 |
| 1. 12. 2026 | 1. 1. 2027 | 31. 3. 2027 |
Tříměsíční výpovědní doba platí pro výpověď pronajímatele podle § 2288 i pro výpověď nájemce u nájmu na dobu neurčitou (§ 2231). K ujednáním, která by práva nájemce zkracovala, se nepřihlíží (§ 2235).
Pokud nájemce doručení úmyslně zmaří, například se převzetí vyhýbá, platí, že výpověď došla (§ 570 odst. 1). Prostý e-mail pro výpověď nedoporučujeme, protože se obtížně prokazuje podpis i doručení.
Písemný projev vůle lze odvolat, jen pokud odvolání dojde druhé straně nejpozději současně s ním (§ 572). Jakmile výpověď došla, nemůžete ji jednostranně zrušit. Strany se ale mohou dohodnout, že nájem pokračuje; takovou dohodu uzavřete písemně.
Šablony upomínky a předžalobní výzvy k vyklizení najdete v přehledu vzorů pro pronajímatele.
Nejjednodušší cestou bývá písemná dohoda o skončení nájmu. Strany v ní určí den skončení nájmu i předání bytu a žádná výpovědní doba neběží.
Musí pronajímatel uvést důvod výpovědi? Ano. Pronajímatel může vypovědět jen ze zákonných důvodů a ve výpovědi je musí uvést (§ 2288 odst. 3). Nájemce u nájmu na dobu neurčitou důvod uvádět nemusí.
Mohu dát výpověď, protože byt potřebuji pro sebe nebo pro dítě? Jen u nájmu na dobu neurčitou (§ 2288 odst. 2). Pokud byt do měsíce od vyklizení k uvedenému účelu nevyužijete, musíte ho nájemci znovu pronajmout, nebo mu nahradit škodu (§ 2289).
Jak dlouho má nájemce na podání žaloby? Návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi může podat do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla (§ 2290).
Končí nájem na dobu určitou sám? Ano, uplynutím sjednané doby. Pokud ale nájemce v bytě zůstane alespoň tři měsíce a vy ho v této době písemně nevyzvete k opuštění bytu, nájem se obnoví na stejnou dobu, nejvýše na dva roky (§ 2285).
Právní stav: občanský zákoník ve znění účinném od 1. 1. 2026, ověřeno v e-Sbírce 27. 10. 2026.
Přečtete si odpovědi na ty nejčastější.