Vyřešíme vše kolem krátkodobého ubytování. Vám chodí jen nájem.
Vaše cesta ke zhodnocení bytu s krátkodobým pronájmem
Prvním krokem bude vyhodnocení, zda je váš byt či apartmán pro krátkodobý pronájem vhodný (lokalita, dispozice, stav bytu atd.) co do výnosnosti.
Hosty budeme aktivně vyhledávat a ubytovávat. Zajistíme úklid i praní prádla, a převezmeme kompletní starosti spojené se správou bytu: Komunikaci s dodavateli energií, úřady, údržbáři, postaráme se o úhradu záloh za služby atd.
A to je vše, o zbytek se staráme my. Snad jen: V Klientské zóně našeho on-line správcovského systému můžete kdykoli sledovat, jak vám byt vydělává a zhodncuje vaši investici.
Krátkodobé pronájmy představují atraktivní investiční příležitost, zejména v lokalitách s vysokým turistickým potenciálem. Ať už se jedná o rušné centrum města, malebné hory, nebo oblíbená přímořská letoviska, klíčem k úspěchu je správný výběr lokality a efektivní strategie.
Naše společnost se specializuje na správu krátkodobých pronájmů a nabízíme komplexní služby v těchto městech:
Praha: Hlavní město České republiky je díky masivnímu přílivu turistů tradičně jedním z nejvyhledávanějších míst pro krátkodobé pronájmy. Trh je zde však vysoce konkurenční, a proto je klíčové zvážit, zda je krátkodobý pronájem pro vaši konkrétní nemovitost nejvýhodnější, nebo zda by se spíše vyplatil dlouhodobý pronájem.
Brno: Druhé největší město České republiky rychle dohání Prahu v popularitě krátkodobých pronájmů. Konkurence je zde rovněž značná, což vyžaduje promyšlenou strategii. Aby se vaše nemovitost odlišila a přilákala nájemníky, je nezbytné zaměřit se na unikátní prodejní argumenty, ať už jde o atraktivní cenu, nadstandardní kvalitu ubytování, špičkový servis, nebo luxusní vybavení.
České Budějovice: Jihočeská metropole a její blízkost k historickému Českého Krumlovu činí z Českých Budějovic turisticky velmi zajímavou destinaci. V této oblasti je vhodné detailně zvážit, zda je pro vaši nemovitost výhodnější zvolit krátkodobý pronájem oproti dlouhodobému, s ohledem na specifika místního turistického ruchu.
Máte nemovitost mimo naše klíčové lokality? Neváhejte nás kontaktovat!
Ačkoli se primárně soustředíme na Prahu, Brno a České Budějovice, jsme otevření novým a zajímavým příležitostem. Pokud vlastníte nemovitost s potenciálem pro krátkodobý pronájem mimo naše hlavní působiště, určitě se nám ozvěte. Rádi prozkoumáme, jak vám můžeme pomoci maximalizovat výnosy z vaší investice.
Chcete zjistit, zda má vaše nemovitost potenciál vydělávat na krátkodobých pronájmech? Využijte naši kalkulačku krátkodobého nájemného.
Spočítejte si sami, o kolik víc s námi na nájemném vyděláte
Porovnejte orientační roční provozní výsledek obou variant podle vlastních cen, obsazenosti a nákladů. Výpočet pracuje s příjmy před daní z příjmů a splátkou hypotéky.
Výchozí hodnoty jsou pouze ilustrativní, nejde o tržní průměr ani příslib výnosu. Nahraďte je vlastními údaji.
Výsledky výpočtu
Dlouhodobý příjem vychází z měsíčního nájemného upraveného o zadané dny neobsazenosti. Krátkodobý příjem je průměrná cena za noc násobená počtem skutečně obsazených nocí. Od krátkodobého příjmu kalkulačka odečte zadaný podíl poplatků platformám a náklady na každou obsazenou noc. U každé varianty pak odečte její roční provozní náklady.
Výsledek nezahrnuje daň z příjmů, financování, mimořádné opravy ani hodnotu vašeho času. Vyplňte náklady každé varianty odděleně a nepřičítejte zálohy na služby, které nájemník nebo host platí samostatně. Jde o orientační srovnání, nikoli o příslib výnosu.
Porovnání dává smysl jen tehdy, když obě varianty popisují stejný byt a stejné období. U dlouhodobého pronájmu zadejte sjednatelné měsíční nájemné bez záloh na služby. U krátkodobého ubytování použijte průměrnou cenu skutečně prodané noci, nikoli nejvyšší cenu z hlavní sezony. Hodnotu bytu použijte stejnou pro oba výnosy. Výchozí čísla v kalkulačce jsou pouze ukázková; nahraďte je vlastními odhady nebo údaji z minulého roku.
Než začnete, rozlište příjem od peněz, které jen protečou přes účet. Vratná kauce není výnosem. Záloha, kterou v plné výši vyúčtujete za služby, také není čistým výnosem z nájmu. Naopak provize platformě, správa, úklid hrazený majitelem, prádlo nebo spotřební materiál patří mezi náklady, pokud je skutečně nesete vy.
U dlouhodobého nájmu kalkulačka přibližuje roční příjem měsíčním nájemným a počtem dní, kdy je byt prázdný. Skutečný výsledek ale závisí i na tom, kdy nájemník odejde, kolik času zabere příprava bytu a zda se podaří navázat novou smlouvu bez delší mezery. Zadejte proto realistický průměr, ne ideální rok bez jediné výměny nájemníka.
U krátkodobého ubytování zadejte obsazené noci přímo. Nejde o počet nocí, kdy by byt teoreticky mohl být nabízený. Odečtěte období oprav, blokované termíny pro vlastní užívání, sezónní propady i dny, kdy nabídka nepřinese rezervaci. Pokud jsou vaše data proměnlivá, spočítejte si zvlášť slabý, běžný a silný scénář změnou počtu nocí. Jediné procento obsazenosti skryje rozdíly mezi pracovními dny, víkendy a sezonami.
Průměrná cena za noc může během roku výrazně kolísat. Vycházejte z částek po slevách, které hosté opravdu zaplatili, a zprůměrujte je podle prodaných nocí. Prostý průměr ceníkových cen může výsledek nadhodnotit, pokud levnější termíny tvoří většinu rezervací. Pokud účtujete úklid jako samostatnou položku, počítejte jeho příjem a náklad konzistentně. Kalkulačka jej automaticky nepřičítá ani neodečítá, protože způsob účtování se u nabídek liší.
Platformní poplatek zadejte jako efektivní podíl z tržeb, který skutečně platíte vy. Některé platformy účtují poplatky hostiteli, jiné rozdělují poplatek mezi hostitele a hosta a mohou účtovat další platební náklady. Nezaměňujte proto sazbu zobrazenou v ceníku se skutečnou částkou na vyúčtování. Pro obezřetný scénář je bezpečnější použít poplatek z vlastních výpisů a nepředpokládat, že bude v dalších letech stejný.
Do dlouhodobé varianty patří náklady, které majitel podle vašeho nastavení skutečně platí: například správa, pojištění, běžná údržba nebo období bez nájemného. Do krátkodobé varianty zahrňte častější úklid, praní, předávání, spotřební vybavení a správu rezervací. Náklady na jednu obsazenou noc dejte do příslušného pole; roční fixní náklady, které vzniknou bez ohledu na počet rezervací, patří do ročního pole.
Stejný náklad nezapočítejte dvakrát. Jestliže roční částka už obsahuje úklid nebo poplatky správci, neuvádějte je znovu jako náklad za noc. Naopak jednorázová výměna vybavení se v jednoduchém ročním modelu snadno přehlédne. Můžete si na ni vytvořit vlastní roční rezervu a zahrnout ji do provozních nákladů, ale oddělte ji od běžné údržby, abyste věděli, která část výsledku závisí na obnově vybavení.
Výsledek „potřebné noci“ ukazuje, kolik nocí by krátkodobá varianta musela prodat, aby při zadaných cenách, poplatcích a nákladech dosáhla provozního výsledku dlouhodobého pronájmu. Každá další prodaná noc přispívá cenou po odečtení platformního poplatku a proměnných nákladů. Od tohoto příspěvku se nejdříve musí zaplatit roční fixní náklady a teprve poté může krátkodobá varianta dorovnat dlouhodobou.
Pokud kalkulačka ukáže více než 365 nocí nebo že se hranice při zadaných údajích nedá dosáhnout, není to předpověď. Je to signál, že kombinace ceny, nákladů a ročních fixních výdajů nefunguje ani při plném kalendáři. Zkuste měnit vždy jen jeden předpoklad. Uvidíte, zda výsledek nejvíc ovlivňuje cena za noc, počet rezervací, provize, úklid nebo fixní správa. Počítejte však s tím, že vyšší cena může snížit poptávku a vyšší obsazenost může zvýšit provozní náklady.
Provozní výsledek není částka, která vám zůstane po všech platbách. Kalkulačka od něj neodečítá splátku hypotéky, úroky, daň z příjmů, odpisy ani mimořádnou rekonstrukci. Výnosnost dělí provozní výsledek hodnotou bytu zadanou uživatelem; nezohledňuje kupní náklady ani kapitál vložený do vybavení. Jde proto o jednoduchý ukazatel pro porovnání provozních scénářů, ne o úplné investiční ocenění.
Pro rozhodnutí o koupi připočtěte pořizovací náklady a počáteční investici do zařízení, vytvořte rozpočet na obnovu a oddělte výnos před financováním od výnosu vlastního kapitálu. Při úvěru může stejný byt přinášet kladný provozní výsledek, ale po splátkách zatěžovat měsíční rozpočet. Při porovnání dvou způsobů pronájmu je důležitá stejná metodika nákladů, nikoli samotné procento, které vznikne vydělením jednou zvolenou cenou bytu.
Kalkulačka neurčuje, zda jde ve vašem případě o nájem bytu, nebo o ubytovací službu. Název nabídky ani krátká délka pobytu samy o sobě nerozhodují. Záleží také na tom, jak hosté byt používají, jaké služby poskytujete, jak často pobyty organizujete a jak vypadá celý provoz. Různé režimy mohou znamenat jiné daňové, živnostenské a evidenční povinnosti.
Před spuštěním si proto popište skutečný proces: kdo uzavírá rezervaci, kdo předává byt, jak se zajišťuje úklid, zda jsou poskytovány služby během pobytu a jak se řeší platby. Pak si nechte ověřit požadavky vztahující se k tomuto konkrétnímu modelu. Tato stránka nenahrazuje individuální daňové ani právní posouzení a výpočet nepřidává žádnou rezervu na případné změny povinností.
Krátkodobé ubytování obvykle přináší víc rozhodnutí a operativy: odpovědi zájemcům, změny rezervací, příjezdy, úklid, výměnu prádla a řešení provozních závad mezi pobyty. Dlouhodobý nájem mívá méně předávání, ale výměna nájemníka může znamenat inzerci, prohlídky, prověření zájemců a několik týdnů přípravy. Kalkulačka hodnotu času ani riziko nevyčísluje. Můžete je doplnit do vlastního rozpočtu jako cenu správy nebo samostatnou hodinovou sazbu.
Sezona také ovlivňuje hotovostní tok. Dvě varianty se stejným ročním výsledkem nemusí být stejně pohodlné, pokud krátkodobé příjmy přicházejí hlavně v několika měsících. Spočítejte si, zda máte rezervu na slabou sezonu, opravy a období bez hostů. Zvažte rovněž pravidla domu, sousedské vztahy a to, zda je nemovitost pro časté střídání hostů provozně vhodná. Roční součet je užitečný začátek, ale o udržitelnosti rozhoduje i načasování příjmů a práce, kterou vyžadují.
Délka pobytu sama o sobě neurčuje daňový ani právní režim. Rozhodují také skutečný obsah služby, způsob užívání bytu a okolnosti poskytování. Před zahájením krátkodobého ubytování si ověřte povinnosti vztahující se ke konkrétnímu způsobu provozu.
K objednání zvlášť
Bohemian Estates se stará o naše nemovitosti od února 2013. Věříme, že to k naší spokojenosti bude tak i mnoho dalších let.
Managing Director at ISS Europe
Přečtete si odpovědi na ty nejčastější.
Dobré slovo se vyplácí:
Ušetřete přátelům či známým peníze, čas i starosti s pronájmem i prodejem bytu, a nechte se odměnit.
Tato služba je určena vlastníkům, kteří chtějí předat provoz krátkodobého ubytování. Nejde o nabídku bytu pro hosta hledajícího přechodné bydlení. Pro hledání nemovitosti využijte samostatný přehled nabídek.
Výnosový scénář závisí na skutečně prodaných nocích, ceně rezervace a nákladech. Příklady nejsou garancí výnosu vašeho bytu. Konkrétní podmínky, cenu a rozdělení odpovědnosti si odsouhlasíme před podpisem.
Probrat výnos a správu vlastního bytu · Porovnat další způsoby pronájmu · Porovnat varianty správy a ceník
Kromě krátkodobého ubytování zajišťujeme i střednědobé pronájmy v délce od 1 do 12 měsíců. Hodí se pro byt, který nechcete provozovat jako ubytování na jednotlivé noci, ale nechcete ho ani na roky vázat dlouhodobou smlouvou, například protože ho budete v dohledné době potřebovat zpět.
Zájemce získáváme prostřednictvím smluvních partnerů mezi zaměstnanci mezinárodních firem a škol, inzercí, z vlastní databáze a přes webové stránky s rezervačním systémem. Pokud chcete byt pronajímat zaměstnancům firem, nemusíte tyto partnery hledat sami.
| Hledisko | Krátkodobý | Střednědobý | Dlouhodobý |
|---|---|---|---|
| Délka pobytu | Noci až týdny | 1 až 12 měsíců | Obvykle rok a déle |
| Střídání obyvatel | Po každém pobytu, s úklidem a prádlem | Několikrát do roka | Výjimečně |
| Odměna Bohemian Estates | Podle individuální nabídky | 20 % za kompletní servis | Varianty Výnos, Jistota a Komfort: 11, 14 a 17 % |
Probrat střednědobý pronájem vašeho bytu · Výhody střednědobého pronájmu · Ceník služeb
