Daň z pronájmu bytu 2026: výpočet, výdaje a kdy se neplatí

Článek vysvětluje zdanění příjmů z nájmu bytu podle § 9 zákona o daních z příjmů za rok 2025 (přiznání v roce 2026) i za rok 2026 (přiznání v roce 2027). Údaje jsme naposledy ověřili 27. 10. 2026.

O dani z nemovitosti píšeme zde.

V článku o danění příjmů z pronájmu se dozvíte:

kdy musíte (a kdy nemusíte) podávat daňové přiznání,
jak se daň z pronájmu počítá,
jaké  výdaje, odpočty a slevy můžete využít,
kdy se pronájem mění v podnikání a kdy máte povinnost platit DPH.

Publikováno 30/1/26, 10:12 dop.

Kalkulačka daně z pronájmu bytu

Chcete vědět, jaká varianta zdanění je pro vás nejlepší? Využijte naši daňovou kalkulačku pro výpočet daně z pronájmu zdarma.

Spočítat daň

Daň z pronájmu bytu za rok 2025

Pronajímáte byt nebo jinou nemovitost a čeká vás daňové přiznání v roce 2026? Pak je důležité mít jasno v tom, jak správně zdanit příjmy z pronájmu za rok 2025, jaké výdaje si můžete uplatnit a na co si dát pozor, abyste zbytečně neplatili víc, než musíte.

Daňové přiznání se podává za období od 1. ledna do 31. prosince 2025. Termíny odevzdání v roce 2026 jsou:

1. dubna 2026 – v klasické papírové podobě.
4. května 2026 – elektronické podání.
1. července 2026 – při podání prostřednictvím daňového poradce.

Daňové přiznání k dani z příjmu z pronájmu vyplníte jednoduše přes Online finanční úřad na portálu MOJE daně. Intuitivní průvodce vám pomůže s vyplněním všech potřebných údajů a upozorní na případné chyby. Příjmy z pronájmu nemovitosti uvedete v příloze č. 2. Vyplněné daňové přiznání můžete rovnou odeslat elektronicky přímo z portálu, případně datovou schránkou, nebo ho vytisknout v PDF formátu a odevzdat v papírové podobě.

Kdo musí příjmy z pronájmu danit?

Odpověď závisí na tom, jaké máte další příjmy a v jaké jste situaci.

Zaměstnanec nebo OSVČ

Pokud jste zaměstnanec a vaše příjmy mimo zaměstnání za rok 2025 nepřesáhly 20 000 Kč, daňové přiznání podávat nemusíte. Většina pronajímatelů však tuto hranici překročí a daňové přiznání proto podat musí.

Osoba bez zdanitelných příjmů

Nemáte příjmy ze zaměstnání ani podnikání? Pokud vaše celkové zdanitelné příjmy nepřesáhnou 50 000 Kč, daňové přiznání podávat nemusíte.

Důchodce

Důchodce s příjmy z nájmu nad 50 000 Kč za rok musí podat daňové přiznání. Daň ale často nezaplatí, protože si v přiznání uplatní celou slevu na poplatníka 30 840 Kč. Výpočet najdete v části o roce 2026 výše.

Manželé nebo více spoluvlastníků

Je-li byt ve společném jmění manželů, příjem z nájmu zdaňuje pouze jeden z nich (§ 9 odst. 2). U podílového spoluvlastnictví zdaňuje každý spoluvlastník příjmy a výdaje podle svého podílu. Pokud si je rozdělí jinak, mohou uplatnit jen prokázané výdaje, nikoli paušál (§ 12 odst. 2).

Daň z pronájmu za rok 2026: hranice, termíny a kdy se neplatí

Pravidla pro příjmy z nájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů se pro rok 2026 nemění. Výdaje lze uplatnit ve skutečné výši, nebo paušálem 30 % příjmů, nejvýše 600 000 Kč, a zvolený způsob nelze dodatečně změnit (§ 9 odst. 4). Mění se hranice pro vyšší sazbu daně, protože se odvozuje od průměrné mzdy.

Parametry pro příjmy z nájmu podle let
Zdaňovací období	Hranice pro sazbu 23 %	Sleva na poplatníka
2024	1 582 812 Kč	30 840 Kč
2025	1 676 052 Kč	30 840 Kč
2026	1 762 812 Kč	30 840 Kč

Hranice je 36násobek průměrné mzdy. Pro rok 2026 činí průměrná mzda 48 967 Kč podle nařízení vlády č. 365/2025 Sb. Sazba 23 % se týká jen části celkového základu daně nad hranicí, ne celé daně ani samotného nájmu.

Termíny přiznání za rok 2026

do 1. 4. 2027 v listinné podobě,
do 3. 5. 2027 při elektronickém podání (1. 5. 2027 připadá na sobotu),
do 1. 7. 2027, pokud přiznání podává daňový poradce nebo advokát na základě plné moci uplatněné u finančního úřadu do 1. 4. 2027.

Daň je splatná v poslední den lhůty pro podání přiznání.

Kdy se daň z pronájmu neplatí

Zvláštní osvobození příjmů z nájmu bytu zákon nezná. Daň přesto vyjde nulová, pokud ji pokryje sleva na poplatníka 30 840 Kč, kterou nevyužijete jinde. Typicky jde o důchodce s osvobozeným důchodem nebo o člověka bez jiných zdanitelných příjmů. S 30% paušálem to platí zhruba do 293 800 Kč příjmů z nájmu za rok, tedy asi 24 480 Kč měsíčně. Zaměstnanec slevu obvykle uplatňuje u zaměstnavatele, proto u něj tento výpočet neplatí.

Neplatit daň neznamená nepodávat přiznání. Přiznání musí podat každý, jehož zdanitelné příjmy za rok přesáhnou 50 000 Kč (§ 38g odst. 1). Zaměstnanec s podepsaným prohlášením u zaměstnavatele přiznání podávat nemusí, jen pokud jeho ostatní příjmy včetně nájmu nepřesáhnou 20 000 Kč za rok (§ 38g odst. 2).

Daň z pronájmu u důchodců

Pravidelně vyplácený důchod je od daně osvobozený do 36násobku minimální mzdy platné k 1. lednu daného roku (§ 4 odst. 1 písm. g). Osvobozený důchod se do hranice 50 000 Kč pro povinnost podat přiznání nezapočítává. Důchodce s nájmem nad 50 000 Kč ročně tedy přiznání podává, slevu na poplatníka si v něm ale uplatní celou, a daň z nájmu proto často vyjde nulová.

Manželé a spoluvlastníci

Příjem z bytu ve společném jmění manželů zdaňuje jen jeden z manželů (§ 9 odst. 2). U podílového spoluvlastnictví zdaňuje každý spoluvlastník příjmy a výdaje podle svého podílu. Pokud si je rozdělí jinak, mohou uplatnit jen prokázané výdaje, nikoli paušál (§ 12 odst. 2).

Příklad výpočtu za rok 2026

Zaměstnanec s roční hrubou mzdou 600 000 Kč pronajímá byt za 20 000 Kč měsíčně, tedy 240 000 Kč ročně. S 30% paušálem odečte 72 000 Kč a dílčí základ z nájmu činí 168 000 Kč. Celkový základ 768 000 Kč je pod hranicí 1 762 812 Kč, daň z nájmu proto činí 15 % ze 168 000 Kč, tedy 25 200 Kč. Slevu na poplatníka už uplatnil u zaměstnavatele, takže ji podruhé neodečte.

Parametry jsme ověřili 27. 10. 2026 v zákoně č. 586/1992 Sb. ve znění účinném od 1. 8. 2026, v nařízení vlády č. 365/2025 Sb. a v přehledu Finanční správy pro pronajímatele. Pro vlastní čísla použijte kalkulačku daně z pronájmu 2026.

Jak zdanit příjem z pronájmu?

Výpočet daně z pronájmu je celkem jednoduchý:

Sečtete všechny příjmy z pronájmu
Odečtete výdaje (paušální nebo skutečné)
Získáte základ daně
Ten můžete snížit o odčitatelné položky
Vypočtenou daň snížíte o slevy na dani

Zdanění příjmů z pronájmu

Co se počítá do příjmu z pronájmu, a co ne? Mezi příjmy z pronájmu se počítá reálně obdržené nájemné v daném zdaňovacím období, tedy od 1.1.2025 do 31.12.2025.

Počítají se do příjmu z nájmu zálohy?

Ano i ne. Mezi příjmy z pronájmu se nezapočítávají zálohy na energie a služby, pokud jsou nájemci následně vyúčtovány. Je dobré, aby byla výše záloh specifikována v nájemní smlouvě. Jsou-li zálohy stanoveny paušálně a nedochází k vyúčtování, pak jsou daňovým příjmem stejně jako nájem.

Počítá se do příjmu z nájmu kauce?

Kauce (jistota) se do příjmů z nájmu nezahrnuje, dokud ji při skončení nájmu vracíte. Pokud si z ní započtete dlužné nájemné, je tato částka příjmem z nájmu.

Nájem v prosinci za leden, jak zdanit?

Přišlo vám nájemné na leden už v prosinci a vy se ptáte, jestli ho zahrnout do příjmů za rok 2025? Ano. Rozhodující je, kdy vám nájem přišel, ne na jaké období byl určen.

Co když nájemník neplatil nájem? Musím nájemné danit?

Nerozhoduje, zda jste nájemné dostávali pravidelně, ale zda jste ho skutečně obdrželi. Pokud nájemník neplatil, daň z nezaplaceného nájemného neodvádíte. Je však vhodné mít k dispozici doklady, například upomínky o nezaplacení.

Rozdíl mezi paušálními výdaji z pronájmu a skutečnými

Základ pro výpočet daně z pronájmu vypočítáte odečtením výdajů spojených s pronájmem od příjmů z pronájmu za celý rok. Tyto výdaje lze vypočítat dvěma způsoby, buď sečtete reálné výdaje nebo využijete tzv. paušál.

Paušální výdaje

Paušální výdaje činí 30 % z příjmů a lze je uplatnit maximálně do výše 600 000 Kč. Tento způsob výpočtu doporučujeme těm, kteří mají náklady na provozování pronájmu nižší, než je uvedených 30 %. Při uplatnění paušálních výdajů musíte vést evidenci příjmů a nelze do nich zahrnout výdaje na dopravu a platby do fondu oprav.

Skutečné výdaje

Při skutečných výdajích vedete záznamy o příjmech a výdajích v časovém sledu, evidenci hmotného majetku, který odpisujete, a evidenci pohledávek (§ 9 odst. 6). Účetnictví vést nemusíte.

Co jsou skutečné výdaje?

Poplatky realitní kanceláři
Úroky na hypotéku
Pojištění nemovitosti
Náklady na opravy a údržbu nemovitosti
Náklady na vybavení bytu

Výdaje musíte umět doložit po celou lhůtu pro stanovení daně. Ta zpravidla končí tři roky od konce lhůty pro podání přiznání a za určitých okolností se prodlužuje.

Sazba daně z nájmu nemovitosti

Na všechny zdanitelné příjmy (včetně příjmů z nájmu) se vztahují dvě daňová pásma

15 %,
23 %.

Sazba 15 % platí pro část celkového základu daně do 36násobku průměrné mzdy, sazba 23 % pro část nad touto hranicí. Hranice činí 1 676 052 Kč za rok 2025 a 1 762 812 Kč za rok 2026. Posuzuje se součet všech dílčích základů, například hrubé mzdy a zisku z nájmu, ne samotné příjmy z nájmu.

Jak snížit základ daně při pronájmu

Základ daně z příjmu z pronájmu lze ponížit o tzv. odčitatelné položky. Jedná se o nezdanitelné části základu daně. Výslednou daň můžete dále snížit o slevy na dani.

Co jsou odčitatelné položky?

Bezúplatná plnění (dary)
Úroky z úvěrů na financování bytových potřeb (stavební spoření, hypotéka)
Penzijní připojištění
Doplňkové penzijní spoření
Pojistné za soukromé životní pojištění
Členské příspěvky zaplacené odborové organizaci
Úhrady za zkoušky ověřující výsledky dalšího vzdělávání

Sleva na dani

Daň z pronájmu nemovitosti můžete dále snížit i o slevy na dani.
Sleva na poplatníka - 30 840 Kč
Sleva na manžela/manželku
Sleva na částečný nebo plný invalidní důchod
Sleva na dítě - 15 204 Kč na 1. dítě, 22 320 Kč na 2. dítě, 27 840 Kč na 3. a další dítě)

Pozor! Již nelze uplatnit slevu na studenta a slevu na školkovné (naposledy za rok 2024)

Podnikání nebo pronájem?

Pokud nemovitost pronajímáte krátkodobě například turistům, nejedná se o pronájem, ale o poskytování ubytovacích služeb. V takovém případě musíte mít živnostenské oprávnění a příjmy danit jako příjmy ze samostatné výdělečné činnosti. Na příjmy z podnikání můžete uplatnit 60% paušální výdaje. Pokud chcete pronajímat turistům, ale zachovat si nadále status pronájmu, můžete využít naší služby.

Platba DPH při pronájmu bytu

Pronájem nemovitých věcí je od daně z přidané hodnoty kromě několika výjimek osvobozen.

Kdy musíte zaplatit DPH?

Provozování krátkodobého pronájmu
Poskytování ubytovacích služeb a nájmu prostor a míst k parkování vozidel
V těchto případech je plátce povinen nájem zdanit, má však nárok na odpočet daně. Podle zákona o DPH může být nájem nemovitosti zdanitelným plněním. Podmínkou však je, že tato nemovitost musí být pronajímaná plátcem jinému plátci a nemovitost musí být definována jako nebytový prostor.

Výpočet daně z pronájmu

Pro výpočet potřebujete znát dvě částky. Jedna představuje vaše příjmy z pronájmu. Druhá představuje vaše výdaje spojené s pronájmem. Následně výdaje odečtěte od příjmů a máte základ potřebný pro výpočet daně.

Příklad: V loňském roce byly vaše příjmy z pronájmu 240 000 Kč. Jelikož vaše výdaje spojené s pronájmem nepřesáhly hranici 30 % (tedy 72 000 Kč), uplatníte paušální výdaj ve výši 30 %.

240 000 - 72 000 = 168 000 Kč.

Základ pro výpočet daně je v tomto případě 168 000 Kč. Pokud vaše příjmy spadají do 1. daňového pásma (sazba 15 %), daň z pronájmu bytu bude 25 200 Kč.

Základ pro výpočet daně můžete navíc snížit o tzv. odčitatelné položky. A výslednou daň lze také snížit o daňové slevy.

Jde z toho hlava kolem? Použijte naši kalkulačku pro daň z pronájmu a spočítáte si to raz dva!

Závěr

Daň z příjmu z pronájmu nemusí být nic složitého, když víte jak na to. Daňové přiznání vyplníte jednoduše v online aplikaci finančního úřadu. Zásadní je správná volba uplatnění výdajů –skutečné či paušální. Pak už se stačí jen zamyslet, jaké odčitatelné položky můžete uplatnit a na jaké slevy na dani máte nárok.

Ostatní kalkulačky

Vyzkoušejte další kalkulačky pro správu Vaší nemovitosti

Od pravidel k výpočtu daně z pronájmu

Pro porovnání paušálních a skutečných výdajů pokračujte na stránku kalkulačka daně z pronájmu 2026. Najdete tam také modelový příklad a vysvětlení, proč dílčí základ z nájmu není totéž co konečná daň za všechny příjmy. Při volbě výdajů vycházejte z doložitelných podkladů, nikoli jen z nižší částky v příkladu.