Pokud řešíte, jak zdanit příjem z pronájmu bytu, máme pro vás přehledný a jednoduchý návod. Pro soukromého majitele bytu je vyplnění daňového přiznání většinou jen nutné zlo, které chce mít rychle z krku. Vděčně se tak chopí možnosti uplatnění výdajů paušálem, aby si ušetřil starosti. Odpadne administrativa, ušetří čas, zdá se to vskutku výhodné. Otázkou je, zda se paušál pravdu vyplatí a zda necpete peníze státu úplně zbytečně.
Existují situace, kdy daňové přiznání z pronájmu nemusíte řešit vůbec:
Jako fyzická osoba daníte příjem z nájmu sazbou 15 %. Zdravotní ani sociální se z pronájmu neodvádějí.
Jsou dvě možnosti, jak si uplatnit náklady: dle skutečných nebo paušálních výdajů. Pojďme se podívat, která metoda uplatnění nákladů je pro vás nejvhodnější.
Do nákladů můžete zahrnout veškeré výdaje spojené se zajištěním příjmu z pronájmu. Na výběr máte ze dvou možností:
Reálné výdaje – skutečné výdaje, které musíte být schopni prokázat.
Výdajový paušál – 30 % z příjmů bez nutnosti dokazování skutečných nákladů, administrativně snadné, ale nemusí se finančně vyplatit.
Výdajový paušál se uplatňuje ve výši 30 % do maximální částky 600 tisíc korun. V případě, že příjem překročí 2 miliony, lze stále uplatnit náklad pouze 600 tisíc. Paušální výdaje se vyplatí zejména pokud:
V ostatních případech je velmi pravděpodobné, že se vám vyplatí spíše uplatnění reálných výdajů. Přinese to více práce, ale můžete za daň ušetřit tisíce korun. Jako pronajímatele vás může tato administrativa odradit, ale nelekejte se, nemusí to být vůbec nic složitého.
Uplatnění skutečných výdajů se vám vyplatí zejména pokud:
Odpisy nemovitosti – tvoří často nejvyšší položku výdajů. Slouží k rozložení pořizovací ceny, jako nákladu, do několika let.
Vybavení bytu – limit 80 000 Kč, v případě vyšší částky je potřeba tento majetek odepisovat po dobu minimálně 3 let, závisí na odpisové skupině, do které patří.
Rekonstrukce – stavební úpravy, které zhodnocují nemovitost si můžete uplatnit v limitu 80 000. V případě vyšší částky je potřeba ji připočítat k hodnotě nemovitosti a s tou se postupně odepisuje v průběhu let.
Opravy – veškeré opravy, kdy se jedná o uvedení do původní podoby a nejedná se o zhodnocení nemovitosti, si můžete uplatnit v libovolné částce.
Výdaje za dopravu – lze uplatnit skutečné či paušální. Při využití paušálu je podmínkou, že auto musíte mít ve svém vlastnictví.
Úroky z hypotéky či jakékoliv úvěru, kterým byla nemovitost financována, případně její oprava.
Poplatky realitní či právní kanceláři – např. náklady spojené s obsazením bytu novým nájemníkem.
Daň z nemovitosti – která byla již zaplacena.
Pojištění nemovitosti.
Zjistěte, zda pronajímáte za správnou cenu, v naší bezplatné kalkulačce.
Majitel pronajímá byt s ročním příjmem z nájmu 300 000 Kč. Rozhodne se uplatnit paušální výdaje ve výši 30 %.
Majitel při použití paušálních výdajů zaplatí daň 31 500 Kč.
Majitel pronajímá stejný byt s ročním příjmem z nájmu 300 000 Kč, ale uplatňuje skutečné výdaje.
Výdaje:
Odpisy nemovitosti:
Pořizovací cena nemovitosti 8 000 000 Kč, zařazena v 5.odpisové skupině se sazbou 1,4 % v prvním roce a 3,4 % v dalších letech.
Skutečné výdaje celkem: 25 000 Kč + odpisy
Majitel při použití skutečných výdajů zaplatí v prvním roce odpisů daň 24 450 Kč. Již to se mu vyplatí v porovnání s paušálem. V ostatních letech na dani zaplatí 0 Kč.
Uveďme ještě případ, kdy majitel nemůže uplatnit odpisy. Ty nelze uplatnit při pronájmu družstevního bytu nebo u bytu nabytého darem osvobozeným od daně, např. darem od příbuzných.
Majitel pronajímá byt, který dostal darem od rodičů. Roční příjem z nájmu je 300 000 Kč. Jeho skutečné výdaje zahrnují:
Zde se majiteli uplatnění skutečných výdajů nevyplatí. Na dani zaplatí 33 300 Kč. Při použití výdajového paušálu zaplatí daň nižší, a to 31 500 Kč. Skutečné výdaje by se vyplatily v případě vyšších nákladů, jako je oprava, větší rekonstrukce apod.
TIP: K výpočtu můžete použít i naši daňovou kalkulačku.
Hoďte papírování za hlavu
Nechce se vám tvořit tabulka se všemi výdaji a příjmy? Stáhněte si náš předpřipravený vzor - v pdf i xml.
Pokud jste majetek koupili během posledních 5 let, můžete použít kupní cenu včetně vedlejších výdajů spojených s pořízením nemovitosti. Pokud byl koupený již před delší dobou, budete si muset nechat stanovit cenu odhadcem, tzv. reprodukční cenu.
Doklady prokazující výši vstupní ceny musíte mít k dispozici pro případnou kontrolu. Pozor, nelze odepisovat pozemek, protože má neomezenou životnost. Pokud byla součástí kupní ceny i cena pozemku je třeba ji odečíst. V tomto případě budete potřebovat znalecký posudek.
Zařaďte vaši nemovitost do odpisové skupiny, dle přílohy 1 zákona o daních z příjmu. Ze vstupní ceny nemovitosti si pomocí odpisové sazby pro danou skupinu vypočítejte roční odpis. Vytvořte si tabulku s rozpočítanými odpisy do jednotlivých let.
| Odpisová skupina | Doba odpisování |
| 4. odpisová skupina např. budovy ze dřeva a plastu | 20 let |
| 5. odpisová skupina: budovy, které nespadají do jiné skupiny | 30 let |
| 6. odpisová skupina: administrativní, obchodní, ubytovací budovy | 50 let |
| Odpisová skupina | Odpisová sazba v prvním roce | Odpisová sazba v dalších letech |
| 1 | 20 | 40 |
| 2 | 11 | 22,25 |
| 3 | 5,5 | 10,5 |
| 4 | 2,15 | 5,15 |
| 5 | 1,4 | 3,4 |
Vaše nemovitost bude pravděpodobně zařazena do 5. odpisové skupiny, tzn. že pro výpočet použijete vzorec:
Věřímeme, že vám článek poskytl srozumitelné informace o zdanění příjmu z pronájmu. Mějte na paměti, že každá situace je individuální a různé faktory mohou ovlivnit, která možnost zdanění je pro vás nejvýhodnější. Pokud si nejste jistí nebo máte další otázky, neváhejte se poradit s daňovým poradcem, který vám pomůže najít nejvhodnější řešení. Může vám pomoci ušetřit nejen peníze, ale i spoustu času a starostí v budoucnu.
Zjistěte více o garantovaném nájmu, který za vás řeší nejčastější problémy spojené s pronajímáním