Jak na daň z pronájmu bytu v roce 2025?

Koupě nemovitosti s cílem jejího pronájmu patří mezi nejbezpečnější způsoby investování. Jako pronajímatel však máte daňové povinnosti a je třeba je zohlednit v daňovém přiznání za rok 2023. Daň z příjmu z pronájmu bytu není těžké spočítat. Potřebujete znát jen vaše roční příjmy z pronájmu a výdaje za celý rok. Výdaje můžete uplatnit 30% paušálem nebo podle skutečnosti. Nevíte, která varianta je pro vás lepší? Využijte naši daňovou kalkulačku pro výpočet daně z nájmu zdarma.

Kalkulačka daně z pronájmu

Daň z příjmu z pronájmu za rok 2024

Daňové přiznání podáváte za období od 1. ledna do 31. prosince 2024. Termín pro jeho odevzdání v letošním roce vychází na úterý 1. dubna 2025. To platí jen v případě, jste-li nepodnikající fyzická osoba. OSVČ mohou daňové přiznání podat až do pátku 2. května 2025. Musí tak ale učinit online přes datovou schránku. Údaje k dani z příjmu z pronájmu nemovitosti vyplňujete v příloze č. 2 daňového přiznání. Daní se pouze příjmy z pronájmu, bez záloh za vodu a energie. Ty však musí být nájemci vyúčtovávány a poplatky musí být ve smlouvě specifikovány. Jsou-li zálohy stanoveny paušálně a nedochází k vyúčtování, pak jsou daňovým příjmem stejně jako nájem.

Kdo musí příjmy z pronájmu nemovitosti danit?

Pokud jste zaměstnanec a vaše příjmy kromě zaměstnání za rok 2024 nepřesáhly hranici 20 000 Kč, daňové přiznání podávat nemusíte. Do této skupiny spadá jen hrstka pronajímatelů, ostatní musí příjmy danit 15 % nebo 23 %. Daň z nájmu se vztahuje i na případy, kdy byla v předešlém roce pronajímaná jen část nemovitosti, například jeden pokoj nebo patro. Pokud je nemovitost ve společném jmění manželů, příjem z nájmu daní pouze jeden z manželů. Stejně tak to funguje v případě více majitelů, stačí se domluvit, který z nich daň zaplatí.

Podnikání nebo pronájem?

Pokud nemovitost pronajímáte krátkodobě například turistům, nejedná se o pronájem, ale o poskytování ubytovací služby. K té musíte mít živnostenský list a příjmy danit podle zákona o daních z příjmu jako příjmy ze samostatné výdělečné činnosti. Na příjmy z podnikání můžete uplatnit 60% paušální výdaje.

Novinky pro daň z příjmu pronájmu v roce 2025 za rok 2024

Co se týká změn oproti minulým letům, měli byste při letošním vyplňování daňového přiznání počítat s několika novinkami. Které to jsou?

Dvě daňová pásma pro příjmy z pronájmu nemovitosti

Na všechny zdanitelné příjmy včetně příjmů z nájmu se vztahují dvě daňová pásma, ve výši 15 % a 23 %. Nižší hranici zaplatíte v případě, pokud vaše příjmy za uplynulý rok nepřesáhly 36násobek průměrné mzdy (pro rok 2024 je to 1 582 812 Kč). Pokud vaše příjmy byly vyšší, částku nad touto hranicí daníte 23 %. Do této částky se započítávají všechny příjmy, tedy i mzda nebo příjem z pronájmu nemovitosti.

Osvobození od daně z příjmu

Pokud nejste zaměstnaní ani OSVČ nemusíte podávat daňové přiznání do 50 000 Kč. Pokud máte hlavní zdroj příjmu ze zaměstnání nebo podnikání, je limit pro vedlejší příjem 20 000 Kč.

Rozdíl mezi paušálními výdaji z pronájmu a skutečnými

Základ pro výpočet daně z pronájmu vypočítáte odečtením výdajů spojených s pronájmem od příjmů z pronájmu za celý rok. Tyto výdaje lze vypočítat dvěma způsoby, buď sečtete reálné výdaje nebo využijete tzv. paušál.

Paušální výdaje

Paušální výdaje jsou stanoveny hranicí 30 % a lze je uplatnit maximálně do výše 600 000 Kč. Tento způsob výpočtu doporučujeme těm, kteří mají náklady na provozování pronájmu nižší, než je uvedených 30 %. Při uplatnění paušálních výdajů si musíte vést evidenci příjmů a nelze do nich zahrnout výdaje na dopravu a platby do fondu oprav.

Skutečné výdaje

Skutečné výdaje se vyplatí v případě, jsou-li vaše náklady spojené s pronájmem vyšší než 30 % z příjmů z pronájmu. Abyste je mohli uplatnit, je nutné vést účetní evidenci a zaznamenávat příjmy a výdaje.

Co jsou skutečné výdaje?

Poplatky realitní kanceláři
Úroky na hypotéku
Pojištění nemovitosti
Náklady na opravy a údržbu nemovitosti
Náklady na vybavení bytu

Všechny zmíněné náklady musíte být schopni doložit finančnímu úřadu až 3 roky zpětně.

Jak snížit základ daně při pronájmu

Základ pro výpočet daně z příjmu z pronájmu nemovitosti můžete ponížit o tzv. odčitatelné položky. Jedná se o nezdanitelné části základu daně.

Co jsou odčitatelné položky?

Bezúplatná plnění (dary)
Úroky z úvěrů na financování bytových potřeb (stavební spoření, hypotéka)
Penzijní připojištění
Doplňkové penzijní spoření
Pojistné za soukromé životní pojištění
Členské příspěvky zaplacené odborové organizaci
Úhrady za zkoušky ověřující výsledky dalšího vzdělávání

Sleva na dani

Daň z pronájmu nemovitosti můžete dále snížit i o slevy na dani.

Slevy na dani:

Sleva na poplatníka
Sleva na druhého z manželů
Sleva na částečný nebo plný invalidní důchod
Sleva na dítě
Školkovné (naposledy lze uplatnit za rok 2024)
Sleva na studenta (naposledy lze uplatnit za rok 2024)

Všechny zmíněné náklady musíte být schopni doložit finančnímu úřadu až 3 roky zpětně.

Platba DPH při pronájmu bytu

Pronájem nemovitých věcí je od daně z přidané hodnoty kromě několika výjimek osvobozen.

Kdy musíte zaplatit DPH?

Provozování krátkodobého pronájmu
Poskytování ubytovacích služeb a nájmu prostor a míst k parkování vozidel

V těchto případech je plátce povinnen nájem zdanit, má však nárok na odpočet daně. Podle zákona o DPH může být nájem nemovitosti zdanitelným plněním. Podmínkou však je, že tato nemovitost musí být pronajímaná plátcem jinému plátci a nemovitost musí být definována jako nebytový prostor.

Jde z toho hlava kolem? Použijte naši kalkulačku pro daň z pronájmu a spočítáte si to raz dva!

Kalkulačka daně z pronájmu

Jak se počítá daň z příjmu u pronájmu

Výpočet daně z příjmu z pronájmu nemovitosti není složitý. Je si ale potřeba rozmyslet, zda k němu využijete uplatnění paušálních nebo skutečných výdajů spojených s pronájmem. Zatímco u skutečných výdajů je nutné vést účetní evidenci a být schopen náklady doložit až 3 roky zpětně, u paušálních výdajů uplatňuje každý bez rozdílu 30 % z příjmu z pronájmu. Uplatnění skutečných výdajů je administrativně náročnější a je vhodné pro ty, jejichž výdaje spojené s pronájmem jsou vyšší než uvedených 30 % z příjmu.

Pro výpočet tedy potřebujete znát dvě částky. Jedna představuje vaše příjmy z pronájmu. Druhá představuje vaše výdaje spojené s pronájmem. Následně výdaje odečtěte od příjmů a máte základ potřebný pro výpočet daně.

Příklad: V loňském roce byly vaše příjmy z pronájmu 240 000 Kč. Jelikož vaše výdaje spojené s pronájmem nepřesáhly hranici 30 % (tedy 72 000 Kč), uplatníte paušální výdaj ve výši 30 %.

240 000 - 72 000 = 168 000 Kč.

Základ pro výpočet daně je v tomto případě 168 000 Kč. Pokud vaše příjmy spadají do 1. daňového pásma (sazba 15 %), daň z pronájmu bytu bude 25 200 Kč.

Základ pro výpočet daně můžete navíc snížit o tzv. odčitatelné položky. A výslednou daň lze také snížit o daňové slevy.

Ostatní kalkulačky

Vyzkoušejte další kalkulačky pro správu Vaší nemovitosti