Investorská matematika. Vyplatí se flipování nemovitostí?

Prodejní ceny nemovitostí na post-covidovém trhu stále šplhají strmě vzhůru. Ceny nových bytů v Praze na konci června meziročně rostly o necelých 10 % a nic nenasvědčuje tomu, že by se mělo zpomalovat. Hlavní zásluhu na tom má převis poptávky nad nabídkou, v případě novostaveb se v něm odrážejí rostoucí ceny stavebních materiálů. Prodejní ceny trhají rekordy několik měsíců v řadě. Rostoucí obavy z inflace a levné hypotéky jsou hlavním hnacím faktorem poptávky, není tak neobvyklé, že se na nemovitosti dělají pořadníky a i ty nové se prodají prakticky ihned. Pokud přemýšlíte o nákupu investiční nemovitosti, neměli byste otálet. Rozhodněte se, jakou investiční cestou půjdete, a zvažte pečlivě všechna pro a proti.

Strategie investování do nemovitostí

Buy and flip (tzv. flipování) a buy and hold. První investiční strategie znamená spekulaci s nemovitostmi. Základem je levně koupit a draze prodat. Vhodné jsou byty před rekonstrukcí, či pokud trh dynamicky roste.

Druhá, dlouhodobější investiční strategie, se soustředí na pravidelné měsíční nájmy, které zajišťují stálý příjem + meziroční zhodnocení.

Která strategie je vhodnější?

Nelze jednoznačně říct, která ze dvou zmíněných strategií je vhodnější, protože každá má svá specifika. Flipování přináší potenciál vyššího % zhodnocení vašich volných prostředků, na druhou stranu je rizikovější a je třeba, aby investor opravdu věděl, co dělá. Předtím, než se do flipování pustíte, si nastudujte základní principy ekonomiky a realitního byznysu. První krůčky dělejte na menších projektech a nenechte se zlákat různými semináři, na téma flipování nemovitostí, které vám slibují milionové zisky v rámci měsíců. Investování do nemovitostí je těžká disciplína a trvá určitý čas, než se v ní nováček naučí orientovat.

Nákup za účelem pronájmu je standardní a vhodnější cestou pro většinu investorů. Oproti flipování nabízí nižší % zhodnocení, na druhou stranu je méně riziková a kromě zhodnocení v podobě růstu ceny nemovitostí, můžete inkasovat i stálý příjem v podobě nájmu. Pokud navíc pronajímáte s profesionálem v oblasti realit, není se čeho bát.

Odpověď na otázku "Která strategie je výhodnější" není jednoznačná, protože výnos, rentabilita, míra rizika a likvidita, se odvíjí od investičního horizontu. V praxi to pro vás bude znamenat odpovědět si nejprve na jinou otázku. Na jak dlouho chcete investovat a co je vaším investičním záměrem?

Jak ovlivňují výnos z realitních investic zákony a daně?

Pro kompletní zhodnocení investice je nezbytné zvážit také právní podmínky, platné zákony a zejména daňové povinnosti v konkrétním státě. Daně mohou mít významný dopad na výnosy, většinou negativní. Při zvažování jakou investiční strategii si vybrat je důležité počítat nejen s očekávaným ziskem, ale také jaké % budete muset odvést na dani. Daňové zákony v ČR nejsou příliš nakloněny spekulantům. Pokud chcete prodat nemovitost a nedanit, musíte ji vlastnit minimálně pět let (doba mezi nabytím a prodejem nemovitosti musí být delší než pět). Pokud si v dané nemovitosti zřídíte trvalé bydliště, doba se zkracuje na dva roky. Této lhůtě se říká časový test. S ohledem na daňové povinnosti je vhodnější strategie „kup a drž“.