Dostupnější hypotéka - Jak zahýbalo zrušení DSTI a DTI hypotečním trhem?

Zájem o hypotéky

Navzdory tomu, že úrokové sazby začínají mírně klesat a Češi se zdají být ochotnější investovat do hypoték, je trh stále značně utlumený. Česká národní banka po zrušení jedné z podmínek pro získání hypotečního úvěru, přistoupila ke zrušení další. Avšak odborníci se shodují, že tento krok pravděpodobně nepřinese radikální změnu. Kritérium Loan-to-Value (LTV) je stále klíčové pro získání hypotéky a často brání českým občanům v jejich snaze získat finanční prostředky. Mnoho jedinců tak upřednostňuje bydlení v pronájmu před drahou hypotékou.

Co je to ukazatel DSTI

DSTI (Debt Service To Income) je poměr mezi celkovou výši měsíčních splátek a čistým měsíčním příjmem žadatele o hypotéku. Aktuálně není Českou národní bankou horní hranice stanovena, je pouze vydáno doporučení na 40 %. Nad tuto hranici hrozí, že žadatel nebude zvládat hypotéku splácet.

Deaktivace tohoto ukazatele byla  na trhu vítána. Umožnilo to většímu počtu zájemců dosáhnout na úvěr nebo jeho větší výši a mohli si tak vybírat z širší nabídky nemovitostí. 

Co znamená DTI

Nově již není stanoven ani limit pro DTI, což je Debt-to-Income, který určoval, že celkové zadlužení žadatele o hypotéku nesmělo přesáhnout 8,5násobek jeho čistých ročních příjmů. Pro jedince ve věku do 36 let byl tento poměr stanoven na 9,5násobek. Nyní je stanoveno pouze doporučení na 8násobek.

Poslední zůstává LTV

LTV, neboli Loan-to-Value, stanovuje, že žadatel o hypotéku musí uhradit 20 % z celkové hodnoty nemovitosti z vlastních zdrojů. Pro žadatele ve věku do 36 let jsou požadavky mírnější, a potřebují k získání úvěru pouze 10 % z vlastních zdrojů.

Ponechání limitu LTV vysvětluje Česká národní banka následovně: „V prostředí významných makrofinančních nejistot přetrvává riziko výraznějšího poklesu cen nemovitostí, které si vyžaduje i nadále působení ukazatele LTV. Vyšší úrokové sazby a utlumená hypoteční aktivita výrazněji omezují rizika související s úrovní příjmů žadatelů.” (zdroj: ČNB. 2024. Online. Dostupné z: https://www.cnb.cz)

Takže i přes zrušení ukazatelů DSTI a DTI zůstává stále klíčový faktor LTV, který ovlivňuje schválení hypotečního úvěru.

Budou klesat úrokové sazby?

Zrušení limitů sice umožnilo vyšší dostupnost hypotečních úvěrů, ale zájem o hypotéky vzrostl pouze nepatrně. Dokud budou úrokové sazby vysoké, lidé si hypotéku nebudou moci dovolit. Česká národní banka zatím předpokládá pouze mírné snížení úrokových sazeb. Výraznější snižování je vzhledem k současné mzdově inflační situaci nereálné Pro mnoho lidí tak bude stále výhodnější  si bydlení pronajímat než si vzít hypoteční úvěr.