Pronajímání bytů a domů s sebou nese spoustu povinností a jednou z nich je i správné nakládání s kaucí. Kauce je vratná záloha, kterou nájemník skládá jako pojistku pro případ nezaplaceného nájmu nebo škod v bytě. Jenže málokdo ví, že pronajímatelé mají povinnost nejen kauci po skončení nájmu vrátit, ale také k ní připočíst úroky. Co to pro vás jako majitele znamená a na co si dát pozor? Čtěte dál.
Kauce je forma zálohy - částka, kterou platíte před započetím určitého smluvního vztahu. V případě pronajímání mluvíme o vratné kauci, ta může být v maximální výši trojnásobku měsíčního nájemného.
Kauce slouží jako pojistka pro pronajímatele v případě, že nájemník nezaplatí nájemné nebo způsobí škodu na majetku. V případě škod na vybavení bytu poskytuje kauce prostředky na jejich opravu nebo nahrazení.
Běžně se užívá lidové označení kauce, ale zákon hovoří o jistotě. Její zákonný rámec upravuje nový občanský zákoník. Jistota není povinná, ale většina pronajímatelů ji využívá. Zákon stanovuje, že její maximální výše nesmí překročit trojnásobek čistého nájmu. Povinností pronajímatele je po ukončení nájmu nájemníkovi jistotu vrátit, buď celou, nebo sníženou o případné náklady na opravy či dluhy, a nájemník má právo na úroky z této částky. Vzhledem k současné výši úroků si mohou nájemníci na kauci pěkně vydělat.
Přesné znění ustanovení § 2254 občanského zákoníku si můžete přečíst níže:
"Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.“
Stručně ve videu zde.
Nájemník peníze pronajímateli de facto půjčuje. V průběhu nájemního vztahu nemůže nájemník prostředky využívat a znehodnocuje se tak jejich hodnota. Obzvláště, když se jedná o období v řádu několika let. Myšlenka je spravedlivá, bohužel provedení už tak spravedlivé být nemusí. Problémem je výše úroků, která je poslední dobou opravdu vysoká a běžný pronajímatel podobného zhodnocení nedokáže zdaleka dosáhnout.
Optikou zákona je jistota brána jako poskytnutí úvěru pronajímateli. Z pohledu nájemníka tento výklad může dávat smysl, ale ze strany majitele už tak logický není. Skutečným účelem těchto peněz pro majitele není půjčka, sám by si takový úvěr pravděpodobně nikdy nevzal. Jistota přeci funguje jako záruka pro případné nedoplatky a škody ze strany nájemníka. Na druhou stranu je spravedlivé nájemníkovi vyplatit zhodnocení jeho finančních prostředků, tak aby netratil. Zajímavý článek na toto téma si můžete přečíst zde.
Ptáte se, jak vysoké jsou úroky z kauce? Jak máte úroky z kauce vypočítat? Tady nastává kámen úrazu. Občanský zákoník předepisuje úroky ve výši zákonné sazby, což zní sice jednoduše, ale žádná taková sazba ve smyslu tohoto zákona Českou národní bankou vyhlašována není. Tak přichází v platnost odstavec § 1802, který říká, že platí úroky, které požaduje banka v místě bydliště dlužníka (v tomto případě pronajímatele) v době uzavření smlouvy. Což je těžké určit, výše úroků se může lišit mezi bankami a mohou se pohybovat od 5 % až po 20 % v závislosti na typu úvěru, navíc se tyto úroky proměňují v čase.
Přesné znění ustanovení § 1802 občanského zákoníku si můžete přečíst níže:
„Mají-li být plněny úroky a není-li jejich výše ujednána, platí dlužník úroky ve výši stanovené právním předpisem. Nejsou-li úroky takto stanoveny, platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy.“
Kauce se odvíjí od výše nájemného. Může být v maximální výši trojnásobku měsíčního nájmu.
Máme pro vás špatnou zprávu. Kalkulačku výpočtu úroku z kauce není možné vytvořit. Občanský zákoník předepisuje úroky ve výši zákonné sazby, ale žádná taková sazba ve smyslu tohoto zákona Českou národní bankou vyhlašována není.
Co lze spočítat je ideální výše nájemného. Použít k tomu můžete naši kalkulačku tržního nájemného, která monitoruje veřejné nabídky na celém trhu.
Nyní se podívejme na konkrétní příklad, jak úroky z jistoty vypočítat:
Čistý nájem bez záloh: 20 000 Kč
Výše kauce: 60 000 Kč (tři měsíční nájmy)
Úroková sazba: 10 %
Úroky za rok: 6 000 Kč
Úroky za dva roky: 12 000 Kč
Z tohoto příkladu je patrné, že se rozhodně nejedná o pár drobných.
Zákon vás jako pronajímatele sice nutí k tomu, abyste peníze na kauci zhodnotili, ale zároveň je musíte mít kdykoliv k dispozici pro případ ukončení nájmu. Nemůžete je tedy uložit třeba na termínovaný vklad nebo investovat do něčeho výnosného. Pokud je necháte na běžném nebo spořicím účtu, většinou dosáhnete jen minimálního zhodnocení – a rozdíl oproti zákonnému úroku musíte doplatit ze svého. A pozor – jakékoliv zhodnocení peněz musíte navíc zdanit jako příjem.
Nejlepší je vždy vzájemná domluva, ideálně předem, tak aby ani jedna strana nebyla ve výrazné nevýhodě. Férovým řešením je počítat úroky podle hypotečních úroků, které se v současné době pohybují mezi 5-6 %.
Domluvte si úroky předem. Nejtransparentnějším řešením je jasně vymezit pravidla předem, domluvte si s nájemníkem úrokovou sazbu, která bude odpovídat reálnému zhodnocení peněz, kterého můžete dosáhnout.
Využijte kauci efektivně. Zvažte vložení těchto peněžních prostředků na spořicí účet s vyššími sazbami, které zároveň umožňují snadnou dostupnost prostředků. Zároveň počítejte s povinností zdanit příjem z úroků.
Poraďte se s právníkem. Mít dobře formulovanou smlouvu je alfou a omegou každého nájemního vztahu. Odborník vám pomůže nastavit podmínky tak, aby byly oboustranně spravedlivé.
Na úroky máte právo. I kdybyste si ve smlouvě s pronajímatelem ujednali nulové nebo velmi nízké úročení, můžete úroky vymáhat. Tento nárok nelze ze zákona nijak obejít.
Nezapomeňte úroky zdanit. Úroky jsou příjem jako každý jiný a je potřeba ho řádně zdanit.
Spravedlivé řešení spočívá v dobré komunikaci mezi oběma stranami. Nájemní vztah by měl být postaven na oboustranně výhodných podmínkách. Pokud nechcete řešit starosti s výpočtem úroků, smlouvami a další administrativou, můžete se obrátit na profesionální správce nemovitostí. Ti vše zařídí za vás a zajistí, že pronájem bude probíhat bez starostí.
Zdroj: Občanský zákoník.