Nesplácení nájemného je jedním z hlavních rizik spojených s investicí do nemovitostí. I když si koupíte byt na atraktivní adrese, stále můžete narazit na potíže. Nájemníci představují nepředvídatelný lidský faktor a jejich jednání může zkomplikovat vaše investiční plány. I přes pečlivé plánování a přípravu můžete narazit na situace, které vás zaskočí a ovlivní výnos z vaší investice.
Neplatiči a problematičtí nájemníci patří k hlavním rizikům pronájmu. Pronajímatel přichází o peníze a zároveň nemůže s bytem po dobu sporu nakládat. Od 1. ledna 2026 proto občanský soudní řád zná rozkaz k vyklizení (§ 175a), který může zrychlit vyklizení bytu po skončení nájmu.
Rozkaz k vyklizení funguje podobně jako platební rozkaz. Soud může rozhodnout bez nařízení jednání — tedy rychle a jen na základě písemných důkazů. Pro majitele bytů jde o zásadní posun. Dosud bylo soudní vyklizení během na dlouhou trať a pronajímatel často raději rezignoval. S rozkazem k vyklizení teď získá rychlý, přehledný a levnější postup, jak se zbavit neplatiče. Stačí, když pronajímatel předloží potřebné dokumenty (nájemní smlouvu, výpověď, výzvu k vyklizení) a soud může vydat rozkaz, kterým uloží nájemci, aby:
do 15 dnů od doručení byt vyklidil,
nebo aby ve stejné lhůtě podal odpor.
A tady přichází ta zásadní změna: když nájemce odpor nepodá, rozkaz se stává pravomocným a vykonatelným titulem. Pronajímatel tak může rovnou požádat exekutora o vyklizení bytu – bez zdlouhavého soudního řízení.
Pokud by vás zajímalo, co na rozkaz k vyklizení říká advokát, můžete se podívat na video.
Rozkaz k vyklizení ale není univerzální řešení pro všechny spory. Použít ho lze jen tehdy, když:
Nájem už skončil. Smlouva uplynula, byla vypovězena nebo uzavřena dohoda o ukončení, ale nájemník se odmítá vystěhovat. Vzor výpovědi nájemní smlouvy si můžete zdarma stáhnout na našich stránkách.
Pronajímatel nájemce předem vyzval k vyklizení – písemně a nejméně 14 dnů před podáním návrhu k soudu.
Není podán spor o výpověď – pokud se nájemce soudí o oprávněnost výpovědi, nelze rozkaz použít.
Jsou k dispozici písemné důkazy –žádné dohady, ale jasná dokumentace.
Jsou-li tyto podmínky splněny, může soud vydat rozkaz bez jednání. Pevnou lhůtu pro jeho vydání zákon nestanoví. Podá-li nájemce včas odpor, rozkaz se ruší a soud nařídí jednání (§ 174 odst. 2 ve spojení s § 175a odst. 4 občanského soudního řádu). Ve sporech o vyklizení bytu po skončení nájmu má soud rozhodnout zpravidla do šesti měsíců od zahájení řízení (§ 196 odst. 3). Podrobnosti najdete v části o rozkazu k vyklizení níže.
Přestal vám nájemník platit? Stáhněte si našimi právníky připravenou upomínku neplacení nájemného.
Občanský zákoník obecně poskytuje větší ochranu nájemníkům než pronajímatelům, a tak se může vystěhování problematického nájemníka a vymáhání dlužných peněz stát velmi náročným úkolem.
Zpožděnou platbu řešte ihned, není třeba vyčkávat týdny. Jakmile zjistíte, že se nájemník zpozdil, tak jednejte. Pro začátek stačí zatelefonovat a upozornit na opožděnou platbu (možná se jedná pouze o nedopatření).
Pokud telefonát nezabral a peníze ani po pár dnech nemáte na účtu, je na místě zaslat písemné upozornění, kde zmíníte všechny důsledky nezaplacení. Vždy trvejte na oficiálním uznání dluhu.
Pokud nájemník nezaplatí nájemné a platby za služby za dobu alespoň tří měsíců, porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem a nájem můžete vypovědět bez výpovědní doby (§ 2291 občanského zákoníku). Před doručením výpovědi ho ale musíte vyzvat, aby dluh v přiměřené době uhradil, jinak se k výpovědi nepřihlíží. Výpověď musí být písemná, uvádět důvod a obsahovat poučení o právu vznést námitky a navrhnout soudní přezkum (§ 2286 odst. 2). Výzvu i výpověď doručte prokazatelně.
Aby se majitel nemovitosti vyhnul budoucím problémům, je důležité prověřit zájemce v insolvenčním rejstříku, který je volně dostupný na webu Justice.cz. Dalším klíčovým krokem je sestavení důsledné a právně platné nájemní smlouvy, která zajistí pronajímateli zákonnou ochranu v případě dlužného nájemného.
Smlouva o pronájmu by měla obsahovat přesné specifikace pronajaté nemovitosti či bytu, včetně adresy, katastrálního území a v případě bytu také podlaží a čísla bytové jednotky, aby se předešlo záměně.
Dále by měla smlouva obsahovat informace o platbě nájemného, včetně jeho výše, splatnosti a čísla bankovního účtu, kam má být nájemníkem posíláno. Celková částka by měla být rozdělena na jednotlivé položky, jako je nájemné a zálohy na služby, ideálně s podrobným popisem poskytovaných služeb. Běžnou chybou pronajímatelů je například účtování fondu oprav. Pokud dodavatelské subjekty zvýší zálohy v dalším zúčtovacím období, měly by být zvýšeny i zálohy nájemníků.
Shrnutí řádné prevence
Řádné prověření nájemníka – základní kontrolu nájemníka můžete provést v insolvenčním rejstříku na Justice.cz a v dalších placených rejstřících.
Neprůstřelná smlouva o pronájmu – správně a platně sepsaná nájemní smlouva vám ušetří plno starostí. Musí obsahovat přesnou specifikaci pronajaté nemovitosti či bytu, včetně adresy, katastrálního území a v případě bytu také podlaží a čísla bytové jednotky.
Informace o platbě nájemného, včetně jeho výše, splatnosti a čísla bankovního účtu, kam má být nájemníkem posíláno. Celková částka by měla být rozdělena na jednotlivé položky, jako je nájemné a zálohy na služby, ideálně s podrobným popisem poskytovaných služeb.
Rozkaz k vyklizení je součástí občanského soudního řádu ve znění účinném od 1. ledna 2026. Soud ho může vydat bez slyšení nájemce, pokud žalobce uplatní právo na vyklizení bytu nebo domu proti tomu, kdo ho užívá i po zániku práva užívání z důvodu skončení nájmu, a pokud toto právo vyplývá z žaloby a připojených písemných důkazů (§ 175a odst. 1).
| Otázka | Odpověď zákona |
|---|---|
| Co soud nájemci uloží | Do 15 dnů od doručení byt vyklidit a zaplatit náklady řízení, nebo ve stejné lhůtě podat odpor (§ 175a odst. 1) |
| Kdy ho nelze vydat | Chybí-li výzva k vyklizení zaslaná nejméně 14 dnů před žalobou, nebo probíhá-li řízení o včas podaném návrhu na přezkum výpovědi či o užívacím právu nájemce (§ 175a odst. 2) |
| Doručení | Do vlastních rukou, náhradní doručení je vyloučeno, kromě doručení do datové schránky (§ 173 odst. 1 ve spojení s § 175a odst. 4) |
| Když nájemce podá odpor | Rozkaz se ruší a soud nařídí jednání (§ 174 odst. 2) |
| Když odpor nepodá | Rozkaz má účinky pravomocného rozsudku (§ 174 odst. 1) a lze podle něj navrhnout výkon rozhodnutí |
| Vyjádření žalovaného | Soud k rozkazu připojí výzvu k vyjádření se lhůtou 30 dní od doručení (§ 175a odst. 3) |
Prakticky z toho plyne, že rozkaz pomůže hlavně tam, kde nájem už prokazatelně skončil a nájemce na výpověď nereaguje. Pokud si nájemce rozkaz nepřevezme, nelze ho doručit náhradně a soud ho zruší (§ 173 odst. 2). Řízení pak pokračuje standardně: za adresu pro doručování nájemce se ve sporech souvisejících se skončením nájmu považuje adresa bytu, jednání lze na žádost účastníka odročit jen jednou a soud má rozhodnout zpravidla do šesti měsíců (§ 196).
Trvalý pobyt je údaj v evidenci obyvatel. Nezakládá právo byt užívat a vystěhování nijak nebrání (§ 10 zákona č. 133/2000 Sb.). Postup je proto stejný jako u nájemníka bez trvalého pobytu.
Po skončení nájmu, pokud nájemník byt už neužívá, můžete jako vlastník podat ohlašovně návrh na zrušení údaje o místu jeho trvalého pobytu. Musíte doložit, že jeho užívací právo zaniklo a že byt neužívá, například skončenou nájemní smlouvou, výpovědí a předávacím protokolem (§ 12 odst. 1 písm. c) a odst. 2). Více o trvalém pobytu v pronajatém bytě najdete v článku Trvalý pobyt v pronajatém bytě.
Kdy mohu neplatiči dát výpověď bez výpovědní doby? Když nezaplatil nájemné a služby za dobu alespoň tří měsíců a po vaší výzvě dluh v přiměřené době neuhradil (§ 2291).
Jak dlouho trvá vystěhování neplatiče? Pevnou délku zákon nestanoví. Skládá se ze lhůt, které musíte dodržet: přiměřená lhůta ve výzvě, až jeden měsíc na odevzdání bytu po výpovědi bez výpovědní doby, 14 dnů od výzvy k vyklizení do podání žaloby a 15 dnů od doručení rozkazu k vyklizení. Pokud nájemce podá odpor nebo navrhne přezkum výpovědi, řízení se prodlouží.
Mohu si dluh strhnout z kauce? Ano, při skončení nájmu si z jistoty započtete, co vám nájemce z nájmu dluží (§ 2254 odst. 2).
Brání vystěhování trvalý pobyt nájemníka? Ne. Trvalý pobyt nezakládá právo byt užívat. Po skončení nájmu můžete navrhnout zrušení údaje o trvalém pobytu.
Mám nárok na nájemné i po skončení nájmu? Neodevzdá-li nájemce byt v den skončení nájmu, máte až do skutečného odevzdání právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného (§ 2295).
Nechcete neplatiče řešit vůbec? S garantovaným nájmem dostáváte sjednané nájemné i v měsících, kdy nájemník neplatí. Další způsoby ochrany shrnuje průvodce Jak pronajmout byt bez rizika.
Právní stav: občanský zákoník ve znění účinném od 1. 1. 2026, občanský soudní řád a zákon o evidenci obyvatel, ověřeno v e-Sbírce 27. 10. 2026.