Nájemní smlouva je základním dokumentem pro pronajímání jakékoli nemovitosti. Majitel nemovitosti (pronajímatel) umožňuje nájemci dočasně užívat danou nemovitost (dům či byt) za nájemné, které smlouva stanoví. Musí být zhotovena písemně s podpisy obou stran. Nájemní vztahy upravuje NOZ, v ustanoveních § 2201 a následující.
Stáhnout vzor
Nájemní smlouva vychází z občanského zákoníku a musí obsahovat:
Pozor si dejte v případě, že nemovitost vlastní více spoluvlastníků nebo si ji pronajímá více nájemců. Je potřeba připojit podpis všech stran.
Zákon zná dvě formy nájemní smlouvy, a to na dobu určitou a dobu neurčitou. V případě, že nájemní smlouva neobsahuje dobu trvání nájmu, automaticky platí, že se jedná o smlouvu na dobu neurčitou.
Doporučujeme vždy uzavírat nájemní smlouvu na dobu určitou, ideálně na dobu jednoho roku. Výhodné je to zejména pro pronajímatele:
V případě, že není ve smlouvě uvedeno jinak, může dojít k automatickému prodloužení nájmu. To se stane ve chvíli, kdy obě strany pokračují v nájmu ačkoli vypršela platnost smlouvy. V té chvíli se nájem prodlužuje o stejnou dobu, maximálně však na dva roky.
Právní aspekty pronájmu nemovitosti máme v malíku. Víme, na co si dát pozor, a sledujeme nejnovější změny v legislativě, abyste vy nemuseli.
Smlouva na dobu neurčitou je výhodnější pro nájemce. Pronajímatel má omezené možnosti výpovědi takové smlouvy. Vypovědět smlouvu lze pouze ze zákonných důvodů a to dohodou, výpovědí danou nájemcem, výpovědí danou pronajímatelem.
Kdy může pronajímatel vypovědět nájemní smlouvu na dobu neurčitou:
Dále je pronajímatel omezený ve zvyšování nájemného, maximálně do výše 20 % nájemného za poslední tři roky. Z těchto důvodu je pro majitele nemovitostí vhodnější sjednávat nájemní smlouvu na dobu neurčitou.
V praxi se můžete setkat s různými typy nájemních smluv. Nejčastěji se jedná o nájemní smlouvy na byt či dům, nájemní smlouvy na pozemek, na nebytové prostory a garáže, a dokonce i na rekreační objekty. Podívejte se na nejdůležitější specifikace jednotlivých smluv.
Jedná se o standardní nájemní smlouvu, kterou využijete v případě, když pronajímáte byt nebo dům v osobním vlastnictví za účelem bydlení. Smlouva může být uzavřena na dobu určitou nebo na dobu neurčitou (na tu si však dejte VELKÝ pozor!). Vždy k ní doplňte přílohu v podobě detailního předávacího protokolu.
Smlouva o pronájmu nebytových prostor má stejné náležitosti jako standardní nájemní smlouva za účelem bydlení, dává nám více volnosti. Je v ní však potřeba detailně specifikovat faktický stav nemovitosti kvůli případným škodám a technickým vadám. Ve smlouvě také doporučujeme vymezit, zda je na dané adrese možné umístit sídlo firmy.
Podnájemní smlouva se od nájemní smlouvy liší. Neuzavírá ji vlastník nemovitosti, ale nájemce s podnájemcem. Nájemce musí mít souhlas vlastníka nemovitosti. Typicky se tato smlouva využívá v případě spolubydlení nebo u družstevních bytů.
Ve smlouvě o pronájmu pozemku nezapomeňte přesně vymezit předmět nájmu. Můžete odkazovat na údaje z katastru nemovitostí nebo vymezit hranice pozemku jiným způsobem., například detailním plánkem Buďte však co nejkonkrétnější, jinak by mohla vzniknout pochybnost o předmětu nájmu a celá smlouva by byla neplatná. Rozhodně doporučujeme do smlouvy zanést také účel pronájmu.
Pokud vlastníte nevyužívanou garáž nebo parkovací místo, následný pronájem je ideálním řešením. V nájemní smlouvě nezapomeňte specifikovat smluvní strany, předmět nájmu (včetně popisu parkovacího místa a kde se nachází) výši a způsob platby nájemného.
Problematika nájemních smluv je rozsáhlá a nevyplatí se riskovat. Ne nadarmo se říká, že kdo je připraven, není překvapen.
Ať už řešíte problémy s nájemcem nebo jste se jen rozhodli byt uvolnit, výpověď nájemní smlouvy musíte nájemci vždy doručit písemně a vždy respektovat zákon. Výpověď má své náležitosti, a pokud není sepsána v souladu se zákonem, hrozí vám všelijaké patálie. Stáhněte si vzor výpovědi nájemní smlouvy zdarma a hoďte starosti za hlavu.
Z logiky věci se prodlužuje zejména nájemní smlouva na dobu určitou. Chce-li v ní pronajímatel pokračovat i po uplynutí doby nájmu, tak je třeba ji prodloužit dodatkem. Pokud ve smlouvě pronajímatel pokračovat nechce, musí písemně, nejpozději 3 měsíce před koncem smlouvy, vyzvat nájemníka, aby nemovitost opustil. Pokud se tak nestane, prodlužuje se nájem na dobu, na kterou byl sjednán, maximálně však na dva roky.
Je třeba pamatovat na to, že pokud nájemník užívá byt alespoň 3 měsíce po skončení nájmu, dochází k automatickému obnovení nájemní smlouvy. Ve smlouvě může být sjednáno i automatické prodloužení, v tom případě je potřeba smlouvu aktivně ukončit, pokud v nájemním vztahu už jedna ze stran nechce pokračovat.
Dodatek k nájemní smlouvě slouží k zaznamenání změn nebo doplnění podmínek, které jsou specifikovány v nájemní smlouvě. Můžete v něm zvýšit zálohy, nájemné nebo prodloužit nájemní smlouvu. Stáhněte si vzor dodatku k nájemní smlouvě zdarma včetně všech povinných náležitostí.
Stáhnout vzor dodatku
Dle platné legislativy nelze nájemci zakázat chování zvířat, kouření, příjem návštěv nebo zde podnikat. Nájemce nesmí svým jednáním byt poškozovat a musí dodržovat pravidla pro chování v domě a náležitý pořádek. Svým jednáním taktéž nesmí obtěžovat nebo ohrožovat ostatní obyvatele domu.
Zároveň by nájemce neměl zapomínat na to, že je to pronajímatel, který má rozhodovací pravomoc v tom, kdo bude v jeho nemovitosti bydlet. Už od začátku se tedy vyplatí být upřímný a sdělit veškeré informace, které se pronájmu týkají. Majitel si smí do smlouvy zanést oznamovací povinnost a zvolit takovou výši kauce, která by pokryla případné škody, maximálně však trojnásobek měsíčního nájemného.
Při podpisu nájemní smlouvy by majitelé i nájemníci neměli zapomenout na předávací protokol, ideálně mít i fotky a video z předání. Předávací protokol by měl obsahovat:
Předávací protokol je nedílnou součástí nájemní smlouvy. Můžete v něm popsat aktuální stav bytu, jeho vybavení, míru opotřebení a také stavy energií. Čím detailnější předávací protokol je, tím lépe pro vás. Podívejte, co vše lze do předávacího protokolu zanést, a vyvarujte se nejčastějších chyb. S naším vzorem máte jistotu, že na nic nezapomenete.
