Jak úspěšně pronajmout byt

Příprava bytu na pronájem

Předtím, než začnete hledat nájemníky, ujistěte se, že je váš byt ve skvělém stavu. Čistý a dobře udržovaný prostor je klíčem k prvnímu dobrému dojmu. Investice (ať už časová nebo finanční) do generálního úklidu a vymalování se rozhodně vyplatí. Co se týká vybavení, stačí naprostý základ. Především dbejte na dobrý stav kuchyně a koupelny, ty jsou logicky jedním z nejdůležitějších kritérií, podle kterého zájemci byt posuzují. Součástí by měly být i základní spotřebiče. Nábytek nájemníci většinou preferují vlastní dle svého vkusu. 

Stanovení ceny nájmu

Správně stanovená cena nájmu je první klíčový krok. Příliš vysoká cena může odradit potenciální zájemce a můžete pak dlouho čekat, než se najde nájemník. Jsou to jednoduché počty, když budete čekat 2 měsíce na nájemníka, tak přijdete o 2 nájmy. Zatímco když byt pronajmete za méně okamžitě, tak máte pořád náskok dvou nájmů, a navíc v budoucnu můžete nájem v souladu se zákonem navyšovat. Naopak příliš nízká cena může snížit váš příjem a přilákat méně bonitní nájemníky, kteří pak mohou mít problémy s placením. Při určování ceny zohledněte lokalitu, velikost, stav nemovitosti a jaký typ nájemníků v ní bude bydlet. Srovnejte ceny nájmů podobných bytů v lokalitě a podle tohle nastavte svou cenu. V případě nedostatku zájemců můžete cenu později snížit, tak aby nebyl byt zbytečně dlouho prázdný.

Kvalitní inzerce nemovitosti

Základem vytvoření atraktivního inzerátu jsou kvalitní fotky. Nafoťte nemovitost profesionálním fotoaparátem, můžete použít různé čočky a úhly, tak aby co nejlépe vyniklo, jak byt vypadá. Při focení byt dobře nasviťte. Můžete také natočit video prohlídku nebo přidat záběry nemovitosti z dronu. Pak fotografie umístěte na navštěvované realitní servery. Nejznámější jsou Sreality.cz, Reality.idnes.cz a Realitymix.cz. Můžete také využít sílu sociálních sítí a sdílet inzerát například na Facebooku s přáteli nebo v různých skupinách. Nabízí se také neplacené inzertní servery jako je Bazoš.cz apod. V inzerátu popište co nejlépe, jak byt vypadá, co se v něm nachází a co je k dispozici v dané lokalitě.

Výběr a prověření nájemníka

Nyní již máte zájemce, ale ještě není čas podlehnout euforii a bez rozmyslu pronajmout prvnímu, kdo přijde. Uvědomte si, že pokud si nastěhujete do nemovitosti nespolehlivé nájemníky, máte zaděláno na spoustu starostí. Samozřejmě nikdy nebudete mít stoprocentní jistotu, že se s nájemníkem nevyskytnou problémy, ale je vhodné eliminovat riziko hned na začátku. 

• Rozhovor s potenciálním nájemníkem – ptejte se, kde pracuje, na jaký typ smlouvy, jak dlouho chce v bytě zůstat, kde bydlel před tím, případně si vyžádejte reference od předchozího majitele bytu, a především dejte na svůj osobní pocit z nájemníka.

• Registry dlužníků a exekucí – prověřte si zájemce ve veřejných registrech za menší poplatek.

• Proklepnutí na internetu a sociálních sítích – můžete zkusit vyhledat informace o nájemníkovi na sociálních sítích a na internetu.

Nájemní smlouva – příprava se vyplatí

Dobře napsaná nájemní smlouva je prevencí různých problémů do budoucna. Myslete na všechny možné scénáře, tak abyste chránili své zájmy. Nemůžete si ale do smlouvy napsat nesmyslná pravidla, která odporují zákonům. Uvědomte si, že nájemníci jsou Občanským zákoníkem víc chráněni než majitelé nemovitosti. Pokud se například nájemník nebude chtít vystěhovat, nemáte právo k nájemníkovi do nemovitosti chodit bez ohlášení, manipulovat s jeho věcmi, nemůžete vyměnit klíče, ani odpojit energie. Dopustili byste se trestného činu porušování domovní svobody. Proto udělejte maximum pro předcházení problémům a věnujte přípravě smlouvy náležitou péči.

Do smlouvy uveďte:

• Veškeré osobní údaje vás i nájemníka, přesnou specifikaci nemovitosti.

• Údaje o nájmu – výši nájmu, číslo účtu, termíny

• Trvejte na složení kauce. Pokud by nájemníci měli problém kauci složit, zbystřete, je to údaj pro vás o jejich platební (ne)schopnosti. 

• Ve smlouvě si také můžete ujednat smluvní pokutu. Kauce i smluvní pokuta nesmí v součtu přesáhnout 3 nájmy. Kauce se dá použít na uhrazení nezaplaceného nájmu nebo na poškození bytu nájemcem. Smluvní pokuta se dá použít na uhrazení ostatních věcí vyplývajících z porušení povinností. Proto je dobré, aby byly všechny povinnosti uvedeny ve smlouvě. Může se jednat o dodržování domovního řádu, zajišťování běžné údržby apod.

• Specifikujte běžnou údržbu bytu, která jde finančně za nájemníkem, větší opravy platí majitel.

• Uveďte do smlouvy, že je nájemník povinen uzavřít pojištění odpovědnosti. Pokud pak v bytě způsobí škodu vám nebo sousedům, tak jsou pak náklady kryté pojišťovnou.

Připravili jsme pro vás vzor nájemní smlouvy, který si zdarma můžete stáhnout kliknutím na obrázek níže.

Předávací protokol

Při předávání bytu podepište detailní protokol, který sepisuje veškeré vybavení a jeho stav. Vyhnete se tak dohadům, pokud by v bytě něco chybělo nebo bylo rozbité. Nemluvě ani o případných exekucích nájemníka, kdybyste museli prokazovat, že je vybavení vaše a ne nájemníka. Pro tento případ byste měli mít i schované doklady o nákupu vybavení.

Připravili jsme pro vás vzor předávacího protokolu, který si zdarma můžete stáhnout kliknutím na obrázek níže.

Délka nájmu

Na jak dlouho nájem uzavřít? Běžně se uzavírá na dobu určitou na jeden rok s možností prodloužení. Doba neurčitá se nedoporučuje, může být pak velmi těžké nájemníky vystěhovat. Pokud máte nemovitost vhodnou na rekreační pronájem, můžete ji pronajímat turistům. Pak se jedná o ubytovací službu v rámci podnikání a musíte mít zřízenou živnost a dodržovat z ní vyplývající povinnosti.

Péče o nájemníky

V této fázi, kdy již máte nájemníky, kteří vám platí pravidelně nájem, tak už máte napůl vyhráno. Neusněte ale na vavřínech, zde je pár tipů, na co si dát pozor:

• Přepište energie na nájemníky – nemusíte se pak dohadovat při placení za vysokou spotřebu, navíc poskytovatel energií má právo nájemníky při neplacení odpojit, vy si to dovolit nemůžete.

• Pravidelná kontrola nájmu – hlídejte, zda nájem přišel včas, při zpoždění nájemníky urgujte, aby neměli pocit, že vám na nájmu tolik nezáleží. 

• Upomínky platby - v případě delší prodlevy s nájemným posílejte upomínky.

• Řešte opravy včas – nevyhnete se porouchaným věcem či doslouženým materiálům. Snažte se nápravu řešit co nejdříve, tak ať jsou nájemníci spokojeni a vy předejdete dalšímu znehodnocování nemovitosti – například zatečení apod.

• Stav bytu - vyžádejte si jednou za čas prohlídku nebo alespoň aktuální fotky stavu bytu.

• Vyúčtování služeb - dělejte pravidelně vyúčtování služeb, nezapomeňte, že například fond oprav nesmíte nájemníkům účtovat.

• Platnost nájemní smlouvy - hlídejte konec nájemní smlouvy a včas ji prodlužte nebo začněte hledat nové nájemníky.

• Podejte daňové přiznání – nezapomeňte, že příjem z nájmu musíte zdanit.

Když nájemník neplatí

Samozřejmě se stávají i hororové scénáře. Abyste mohli nájemníka vystěhovat, musí dlužit na nájemném za 3 měsíce. Pak můžete podat žalobu na vyklizení nemovitosti k Okresnímu soudu. Po rozhodnutí soudu má nájemník 15 dní na vyklizení nemovitosti. Pokud se do této doby nevystěhuje, můžete využít služeb exekutora. Vyklizení nemovitosti jde na vaše náklady a nájemníkovi věci máte povinnost na své náklady uskladnit. Pak můžete po nájemníkovi požadovat náhradu škody a nezaplacené nájemné. Často ale u dlužníků není kde brát a úspěšné vymáhání se povede jen v jednom případě z pěti. Nemluvě o tom, že celý tento proces může trvat měsíce.

Jak se vyhnout starostem – profesionální správa

Možností, jak si ušetřit starosti s pronájmem a zajistit si skutečně pasivní příjem, je svěřit byt do rukou profesionálního správce, který má veškeré aspekty spojené s nájmem pod palcem. Naše firma Bohemian Estates nabízí garanci nájmu, kdy vám nájem přijde za všech okolností, i když v bytě není nájemník nebo má výpadky s platbami. 

Pronájem nemovitosti může být skvělý způsob, jak získat pasivní příjem. Doufáme, že vám náš průvodce bude užitečným nástrojem na vaší cestě k úspěchu. Hodně štěstí!