Každý pronajímatel se může dostat do situace, kdy nájemník neplatí nájem, odmítá komunikovat nebo poškozuje nemovitost. Pokud se v takové situaci nacházíte, nezoufejte, poradíme vám, jak postupovat systematicky a v souladu se zákonem. V tomto článku se podíváme na možnosti, jak řešit dluh na nájemném, co dělat, když se nájemník nechce vystěhovat a jak postupovat při vystěhování nájemníka.
Pokud nemáte čas ani chuť podobné problémy řešit, máme pro vás zkratku - garantovaný nájem.
Pokud nájemce neplatí, je důležité jednat rychle a důsledně:
Nejprve kontaktujte nájemce a zjistěte důvod neplacení. Někdy se může jednat o dočasné finanční problémy, které lze vyřešit dohodou. Můžete se například domluvit na splátkovém kalendáři. Pro zajímavost, dle Asociace nájemního bydlení stoupá míra neplatičů v letních měsících. Důvod? Léto sebou nese spoustu výdajů jako dovolené, dětské tábory a podobně, takže někteří lidé odsunou nájemné až na druhou kolej.
Pokud dluh na nájemném přetrvává, pošlete doporučenou poštou výzvu k zaplacení dlužné částky. Písemná upomínka vám může posloužit do budoucna jako důkaz, pokud byste museli nájemné vymáhat soudní cestou. Upomínka by měla obsahovat: jméno a adresu, výši dlužné částky, datum od kdy nájemník dluží a termín splatnosti dluhu - za přiměřenou dobu se považuje 10 - 15 dní od doručení. Také je vhodné specifikovat konsekvence při nezaplacení nájemného, např. vypovězení nájemní smlouvy.
Pokud nájemce neplatí nájem včas, máte právo požadovat úrok z prodlení. Tento úrok je stanoven občanským zákoníkem a slouží jako kompenzace za opožděnou platbu. Výši úroku si můžete pohodlně spočítat v online kalkulačce zde.
Pokud nájemník nereaguje a vy se rozhodnete mu dát výpověď, máte několik možností:
Pokud se platnost nájemní smlouvy blíží ke konci, máte elegantní řešení problému. Nemusíte udávat důvody k ukončení nájmu a nájemník se musí ke konci smlouvy odstěhovat. V ostatních případech bude potřeba dát nájemníkovi výpověď z nájmu.
Možná se vám podaří se dohodnout. Může se stát, že se nájemníkovi změnila finanční situace. Pokud se odstěhování nebrání, můžete se jednoduše domluvit na ukončení nájemní smlouvy dohodou.
Pokud s vystěhováním nesouhlasí, můžete podat výpověď s výpovědní lhůtou. Tříměsíční lhůta začíná běžet od prvního dne v měsíci, který následuje po datu doručení výpovědi nájemníkovi. Výpověď pošlete doporučeně a doklad o odeslání dobře uschovejte. Součástí výpovědi musí být následující body, jinak je neplatná:
Pokud dluh přesáhne tři měsíční platby, jedná se o hrubé porušení povinností nájemce, což je důvodem k ukončení nájemní smlouvy. Abyste mohli podat okamžitou výpověď, musí jí předcházet písemná výzva nájemníkovi, aby napravil chování, kvůli kterému mu chcete dát výpověď, např. výzvu k uhrazení dluhu. Případy, kdy můžete přistoupit k okamžité výpovědi jsou následující:
Výpověď musí obsahovat následující body, jinak je neplatná:
Nájemník má povinnost byt předat zpět pronajímateli do jednoho měsíce od doručení okamžité výpovědi. S tím, že pronajímateli připadá nárok na uhrazení nájemného za veškerou dobu, kterou nájemník v bytě odbydlí.
Pokud se nájemník nechce vystěhovat dobrovolně, posledním krokem je obrátit se na soud a exekutora.
Váš byt je stále obsazen, nájem nikde a vy nevíte, jak se neplatícího nájemníka zbavit? Možná je čas přistoupit k další akci. Pokud se nájemník nechce vystěhovat, máte několik možností:
Vystěhování nájemníka bez smlouvy může být složitější než u standardního nájemního vztahu. Pokud nájemník neplatí nájem, ale nemá písemnou smlouvu, lze jeho pobyt v bytě považovat za bezdůvodné obohacení. V takovém případě je vhodné:
Obrátit se na soud a následně na exekutora, pokud nájemník odmítne byt opustit dobrovolně.
Kromě dluhu na nájemném mohou někteří nájemníci zanechat v bytě škody. Odpovědnost nájemce bytu za škodu je stanovena zákonem – pokud způsobí poškození majetku, máte právo požadovat náhradu škody. Nájemník je povinen provádět běžnou údržbu, pokud ji zanedbá a tím vznikne škoda, má povinnost ji uhradit, případně i dalším osobám, kterým takto vznikla škoda, například když vytopí souseda. Dražší opravy je povinen platit majitel, pokud však nájemník způsobí škodu nedbalostí či úmyslně, musí zaplatit i dražší opravu on. Pokud nájemník odmítne škodu uhradit, můžete se obrátit na soud. Nedorozumnění a dohadování, zda má škodu platit nájemník nebo majitel, je celá řada, proto doporučujeme, aby si nájemník uzavřel pojištění odpovědnosti za škodu.
Ačkoli může být výše popsaný postup, jak se zbavit neplatícího nájemníka, zdlouhavý a složitý, je jediný legálně správný. Pokud by vás lákalo se uchýlili k jiným způsobům, jak se nájemníka efektivně zbavit, dejte si pozor, abyste se sami nedopustili protiprávního jednání. Určitě byste neměli:
Poučení pro příště! Co dělat, abyste se do budoucna vyhnuli problémům s neplatícími nájemníky? Doporučujeme:
Nejlepším lékem je prevence, ale pokud už se stalo a v bytě máte neplatiče, existují možnosti, jak to řešit. V případě, že si stále nevíte rady nebo je váš případ složitější, neváhejte se obrátit na právníka nebo realitního poradce, kteří vám rádi pomohou.