Immobilienverwaltung in Tschechien richtig auswählen

In Deutschland unterscheidet man zwischen Mietverwaltung, WEG-Verwaltung und dem Management von Gewerbeimmobilien. In Tschechien laufen alle drei Leistungen unter dem Begriff „správa nemovitostí“, obwohl sie wenig gemeinsam haben. Der Eigentümer einer einzelnen Wohnung braucht jemanden, der einen zuverlässigen Mieter findet und auf die Zahlungen achtet. Der Ausschuss einer Eigentümergemeinschaft (SVJ) braucht Buchhaltung, Abrechnungen und die technische Verwaltung des ganzen Hauses. Der Eigentümer eines Bürogebäudes oder Lagers kümmert sich um Gebäudetechnik, Dienstleisterverträge und die Servicequalität für seine gewerblichen Mieter. Ein Unternehmen, das eine dieser Leistungen gut beherrscht, muss sich mit den anderen nicht auskennen.

Fragen Sie deshalb nach Erfahrung und Referenzen mit derselben Art von Immobilie, die Sie besitzen. Die folgenden Kapitel gehen alle drei Situationen durch. Die Vermietung einer Wohnung bekommt den meisten Raum, weil hier die meisten Eigentümer entscheiden und sich die Angebote am stärksten unterscheiden.

Eine Wohnung zu vermieten ist keine einmalige Aufgabe. Dazu gehören die Mietpreisermittlung, Inserate, Besichtigungen, die Prüfung der Interessenten, der Mietvertrag, das Übergabeprotokoll, die Ummeldung der Energieverträge, die Kontrolle der Zahlungen, die jährliche Nebenkostenabrechnung, die Abstimmung mit der Eigentümergemeinschaft, kleine Reparaturen und Notfälle und bei jedem Mieterwechsel der ganze Ablauf von vorn. Wenn alles glatt läuft, sind das einige Stunden im Monat. Wenn ein Mieter nicht mehr zahlt oder nachts der Schlauch der Waschmaschine platzt, sind es ganze Tage.

Eine Verwaltung lohnt sich in der Regel, wenn:

• Sie weit entfernt oder im Ausland wohnen und weder zu Besichtigungen noch zu Notfällen kommen können,
• Sie mehrere Wohnungen vermieten und die Betreuung zum Zweitjob wird,
• Sie das tschechische Mietrecht nicht kennen und es nicht durch eigene Fehler lernen möchten,
• Sie einen Kredit abzahlen und ein Mietausfall Ihre Planung durcheinanderbringen würde,
• Sie den Überblick behalten, aber sich nicht um den Alltag kümmern möchten.

Weniger lohnend ist sie, wenn Sie in der Nähe wohnen, Zeit haben, einen langjährigen zuverlässigen Mieter und eine Wohnung in gutem technischem Zustand. Dann bezahlen Sie vor allem für eine Ruhe, die Sie schon haben. Entscheiden Sie danach, wie viele Stunden im Jahr Sie tatsächlich in die Vermietung stecken, was Ihnen diese Zeit wert ist und welchen Mietausfall Sie verkraften können.

Wenn Sie in Deutschland, Österreich oder der Schweiz wohnen

Fast alle Unterlagen sind auf Tschechisch: Mietverträge, Energieverträge, Zählerstände, Schreiben der Eigentümergemeinschaft und im Ernstfall auch Gerichtspost. Ein Verwalter, der Deutsch spricht und Sie mit einer Vollmacht vertreten kann, spart Reisen und Missverständnisse. Beschränken Sie die Vollmacht auf das, was der Verwalter wirklich braucht, und lassen Sie sich Kopien von allem schicken, was in Ihrem Namen unterschrieben wird.

Angebote für die Vermietung einer Wohnung folgen zwei Modellen. Sie unterscheiden sich darin, wer das Risiko trägt, und davon hängen Preis, Vertrag und Ihr Einfluss auf die Vermietung ab.

Klassische Verwaltung: Der Verwalter arbeitet für Sie, das Risiko tragen Sie

Bei der klassischen Verwaltung bleiben Sie Vermieter. Den Mietvertrag unterschreiben Sie selbst, oder der Verwalter unterschreibt ihn mit Vollmacht in Ihrem Namen. Er sucht den Mieter, bereitet die Unterlagen vor, kontrolliert die Zahlungen und kümmert sich um den Betrieb. Die Vergütung ist meist ein Prozentsatz der eingenommenen Miete, manchmal ein fester Monatsbetrag.

Steht die Wohnung leer oder zahlt der Mieter nicht, fehlt das Geld bei Ihnen. Bei einer Vergütung aus der eingenommenen Miete verliert auch der Verwalter Einnahmen und hat deshalb einen Grund, schnell zu handeln. Fragen Sie, wie er bei Zahlungsverzug genau vorgeht: wann die erste Mahnung kommt, wann er eine Kündigung empfiehlt, wer einen Anwalt beauftragt und wer die Gerichtskosten trägt. Fragen Sie auch, wie er verhindert, dass der Mieter die Wohnung ohne Ihre Zustimmung untervermietet, etwa an Touristen. Nach § 2276 des tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuchs wird bei einer Untervermietung ohne die erforderliche Zustimmung eine besonders schwerwiegende Pflichtverletzung des Mieters vermutet.

Garantierte Miete: Das Unternehmen mietet die Wohnung und vermietet sie unter

Bei der garantierten Miete wird das Unternehmen Ihr Mieter. Es mietet die Wohnung zu einem vereinbarten Betrag und vermietet sie an die Bewohner weiter. Weil es selbst nicht in der Wohnung wohnt, braucht es für die Untervermietung Ihre Zustimmung (§ 2275 des Bürgerlichen Gesetzbuchs), die meist direkt im Vertrag steht. Die Untermiete endet zusammen mit der Hauptmiete (§ 2277). Endet also Ihr Vertrag mit dem Unternehmen, endet auch die Untermiete.

Sie erhalten den vereinbarten Betrag unabhängig davon, ob der Untermieter gezahlt hat, und zwar in dem Umfang, den der Vertrag garantiert. Stellen Sie deshalb vor der Unterschrift drei Fragen:

1. Was passiert, wenn das Unternehmen nicht mehr zahlt? Welche Sicherheit Sie haben, wie schnell Sie den Vertrag beenden können und wie Sie an die Untermietverträge und die Kontaktdaten der Untermieter kommen.
2. Wie bekommen Sie die Wohnung zurück? Die Kündigungsfrist auf beiden Seiten, Vertragsstrafen bei vorzeitiger Beendigung und in welchem Zustand und mit welchen Unterlagen die Wohnung zurückgegeben wird.
3. Wer zahlt Schäden und Abnutzung? Ob der Untermieter versichert ist, wer Versicherungsfälle abwickelt, woraus Schäden bezahlt werden und wie normale Abnutzung von Beschädigung unterschieden wird.

Was die Garantie genau abdeckt

Das Wort „Garantie“ allein sagt nichts. Unterscheiden Sie drei Risiken und lassen Sie sich für jedes schriftlich geben, ab wann, in welcher Höhe und mit welchen Ausnahmen es abgedeckt ist:

• Zahlungsausfall: Der Untermieter wohnt in der Wohnung, zahlt aber nicht. Klären Sie, ob Sie die volle vereinbarte Miete erhalten und ab welchem Verzugstag.
• Leerstand: Die Wohnung steht zwischen zwei Mietern leer. Hier unterscheiden sich die Angebote am stärksten, von keiner Zahlung bis zur vollen Miete.
• Schäden: Beschädigungen über die normale Abnutzung hinaus. Klären Sie, wer den Schaden beurteilt, woraus er bezahlt wird und wie lange die Reparatur dauert.

Fragen Sie auch nach dem Beginn der Zusammenarbeit, bevor der erste Untermieter gefunden ist, nach Zeiten, in denen von Ihnen beauftragte Reparaturen laufen, und danach, wie die Marktmiete festgelegt wird, auf der die Garantie beruht. Wird die Miete während der Laufzeit an den Markt angepasst, sollte klar sein, wer eine Änderung vorschlägt und wie Sie dazu Stellung nehmen können.

Wie Mieter geprüft werden

Eine gute Mieterauswahl spart mehr Geld als jede Garantie. Fragen Sie, was der Verwalter bei Interessenten genau prüft: Identität, Einkommen oder Arbeitgeberbestätigung, Referenzen früherer Vermieter, Einträge in Schuldnerregistern und im Insolvenzregister sowie gegebenenfalls einen Strafregisterauszug, den der Interessent selbst vorlegt.

Die Prüfung muss den Datenschutz (DSGVO) einhalten. Der Verwalter sollte nur die Daten verarbeiten, die er für die Entscheidung braucht, und den Interessenten sagen, was und warum er prüft. Manche Schuldnerregister dürfen nur mit Einwilligung der betroffenen Person abgefragt werden. Bei der klassischen Verwaltung sollten Sie vorher vereinbaren, ob Sie oder der Verwalter über den Mieter entscheiden.

Berichte über Geld und Zustand der Wohnung

Der Verwalter arbeitet mit Ihrem Vermögen, also sollten Sie sehen können, was damit geschieht. Erwarten Sie eine regelmäßige Zahlungsübersicht, eine jährliche Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben für die Steuererklärung, Kopien von Verträgen und Protokollen sowie Zustandsberichte mit Fotos. Bitten Sie schon vor der Unterschrift um einen Musterbericht. Daran erkennen Sie am besten, wie ein Unternehmen arbeitet.

Rechenbeispiel: klassische Verwaltung oder Garantie?

Nehmen wir eine Wohnung mit einer Marktmiete von 20 000 CZK im Monat und zwei unterschiedliche Jahre. Im schwächeren Jahr steht die Wohnung einen Monat leer und einen weiteren Monat zahlt der Mieter nicht. Im besseren Jahr werden alle zwölf Monate bezahlt. Wir vergleichen drei Modelle: klassische Verwaltung mit 10 % der eingenommenen Miete, eine Garantie gegen Zahlungsausfall für 11 % ohne Zahlung im Leerstandsmonat und eine volle Garantie für 17 %.

Die volle Garantie bringt im schwächeren Jahr 19 200 CZK mehr als die klassische Verwaltung, im besseren Jahr 16 800 CZK weniger. Sie funktioniert also ähnlich wie eine Versicherung: Sie bezahlen für ein gleichmäßiges Einkommen. Sinnvoll ist sie vor allem für Eigentümer, die einen Kredit abzahlen, sich keinen Ausfall leisten können oder eine Wohnung in einer Lage haben, in der die Mietersuche länger dauert. Wer Schwankungen verkraftet, fährt langfristig meist mit der klassischen Verwaltung oder einer engeren Garantie besser. Die Sätze 11 % und 17 % entsprechen den Varianten Rendite und Komfort unserer Preisliste, 10 % ist ein Beispielwert.

Die meisten wichtigen Angaben finden Sie kostenlos und in wenigen Minuten in den tschechischen öffentlichen Registern. Sie brauchen nur den genauen Firmennamen oder die Identifikationsnummer (IČO), die auf der Website und im Vertrag stehen muss. Die Register sind überwiegend tschechisch, Namen, Nummern und Daten lassen sich aber gut lesen.

ARES, Handelsregister und Urkundensammlung

In ARES sehen Sie, ob die Firma existiert, wo sie ihren Sitz hat und seit wann. Das öffentliche Register zeigt, wem die Firma gehört, wer sie leitet und wie oft die Geschäftsführung gewechselt hat. Schauen Sie auch in die Urkundensammlung (Sbírka listin): Handelsgesellschaften müssen dort ihre Jahresabschlüsse hinterlegen. Daraus erkennen Sie, ob die Firma Gewinn macht und wie hoch ihr Eigenkapital ist. Fehlende Abschlüsse für mehrere Jahre sind ein Warnsignal, bei garantierter Miete besonders, denn die Firma schuldet Ihnen jeden Monat Geld.

Gewerberegister

Im Gewerberegister prüfen Sie, welche Berechtigungen die Firma hat. Die Verwaltung selbst ist in Tschechien ein freies Gewerbe ohne Qualifikationsnachweis, eingetragen als „Nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí“ (Kauf, Verkauf, Verwaltung und Instandhaltung von Immobilien). Anders als in Deutschland, wo Wohnimmobilienverwalter eine Erlaubnis nach § 34c GewO brauchen, prüft also niemand vorab ihre Qualifikation. Wer für Sie auf Grundlage eines Immobilienvermittlungsvertrags Mieter oder Käufer sucht, braucht das gebundene Gewerbe „Realitní zprostředkování“ (Immobilienvermittlung) mit Qualifikationsnachweis.

Haftpflichtversicherung

Ein Immobilienvermittler muss während seiner gesamten Tätigkeit versichert sein, mit einer Versicherungssumme von mindestens 1 750 000 CZK je Versicherungsfall und 3 500 000 CZK für alle Fälle eines Jahres (§ 7 des Gesetzes Nr. 39/2020 Slg.). Für die reine Verwaltung schreibt das Gesetz keinen Betrag vor. Lassen Sie sich deshalb eine Bestätigung des Versicherers geben und achten Sie auf die Versicherungssumme, die Selbstbeteiligung und darauf, ob auch Fehler bei der Verwaltung fremden Vermögens abgedeckt sind, etwa eine falsche Nebenkostenabrechnung oder eine versäumte Frist.

Insolvenzregister

Geben Sie im Insolvenzregister die IČO der Firma und die Namen der Geschäftsführer ein. Ein laufendes Insolvenzverfahren gegen die Firma oder ihre Geschäftsführung ist ein Grund, weiterzusuchen, bei garantierter Miete erst recht.

Bewertungen und Referenzen

Achten Sie bei Online-Bewertungen auf ihre Zahl, ihr Alter und darauf, wie die Firma auf Kritik reagiert. Unterscheiden Sie Bewertungen von Eigentümern und von Mietern: Mieter beschweren sich etwa über konsequentes Mahnen, Eigentümer über langsame Kommunikation, und beides sagt etwas anderes aus. Viele Bewertungen in kurzer Zeit können auf eine Kampagne hindeuten. Am meisten erfahren Sie von zwei oder drei aktuellen Kunden mit einer ähnlichen Immobilie. Eine Firma, die zu ihrer Arbeit steht, stellt den Kontakt her.

Miete und Auszahlung an den Eigentümer

Fragen Sie, ob die Miete direkt an Sie oder auf ein Konto des Verwalters geht und wann Sie sie erhalten. Läuft sie über den Verwalter, ist ein separates Treuhand- oder Kundenkonto mit klarer Zuordnung je Wohnung sicherer. Jeden Monat sollten Sie eine Abrechnung bekommen: was der Mieter gezahlt hat, was der Verwalter einbehalten hat und warum. Bei garantierter Miete zahlt das Unternehmen an Sie und trägt das Zahlungsrisiko der Untermieter. Umso mehr kommt es auf seine finanzielle Lage an.

Kaution

Wie in Deutschland (§ 551 BGB) gilt eine Obergrenze von drei Monatsmieten. In Tschechien zählen jedoch vereinbarte Vertragsstrafen mit: Kaution und Vertragsstrafen dürfen zusammen das Dreifache der Monatsmiete ohne Nebenkostenvorauszahlungen nicht übersteigen (§ 2254 des Bürgerlichen Gesetzbuchs). Nach Mietende wird die Kaution an den Mieter zurückgezahlt, der Vermieter darf Forderungen aus dem Mietverhältnis verrechnen. Klären Sie, wer die Kaution annimmt, auf welchem Konto sie liegt, wer sie zurückzahlt und wie Zinsen behandelt werden. Bei garantierter Miete liegt die Kaution des Untermieters meist beim Unternehmen. Fragen Sie deshalb, was mit ihr geschieht, wenn Ihre Zusammenarbeit endet.

Nebenkostenabrechnung

Leistungen wie Wasser, Heizung, Aufzug oder Reinigung der Gemeinschaftsflächen zahlt der Mieter als monatliche Vorauszahlung. Nach dem Gesetz Nr. 67/2013 Slg. müssen sie spätestens vier Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums abgerechnet und Guthaben oder Nachzahlungen spätestens vier Monate nach Zugang der Abrechnung ausgeglichen werden. In Deutschland hat der Vermieter für die Abrechnung zwölf Monate Zeit (§ 556 Abs. 3 BGB), in Tschechien also deutlich weniger. In einem Haus mit Eigentümergemeinschaft erhält der Eigentümer die Abrechnung der Gemeinschaft und legt die Kosten auf den Mieter um. Fragen Sie, wer das übernimmt, wie schnell und ob der Verwalter auch die Energieverträge betreut.

Was Verwaltung kostet

Die klassische Wohnungsverwaltung kostet in Tschechien üblicherweise etwa 10–20 % der Miete, manchmal einen festen Monatsbetrag. Bei garantierter Miete wird die Vergütung von der Marktmiete abgezogen und steigt mit dem Umfang der Garantie. Vergleichen Sie Angebote auf derselben Grundlage:

• Wird die Vergütung aus der eingenommenen oder aus der vereinbarten Miete berechnet?
• Ist die Mehrwertsteuer enthalten?
• Welche einmaligen Gebühren fallen an, etwa für die Mietersuche, eine Vertragsverlängerung, die Übergabe oder die Nebenkostenabrechnung?
• Schlägt der Verwalter einen Aufpreis auf Handwerkerrechnungen auf?

Das günstigste Angebot sieht oft anders aus, wenn alle Gebühren und der tatsächliche Leistungsumfang eingerechnet sind.

Reparaturlimit und Notfälle

Vereinbaren Sie einen Betrag, bis zu dem der Verwalter Reparaturen ohne Ihre Zustimmung beauftragen darf, und was als Notfall gilt, der sofort behoben wird. Verlangen Sie zu jeder Reparatur eine Rechnung, idealerweise mit Fotos vorher und nachher. Bei teureren Arbeiten sollten mehrere Angebote eingeholt werden.

Kündigung und Übergabe

Lesen Sie Kündigungsfrist, Kündigungsgründe und Vertragsstrafen bei vorzeitiger Beendigung. Im Vertrag sollte stehen, was der Verwalter am Ende übergibt: Schlüssel, Verträge, Protokolle, Zählerstände, eine Übersicht über Zahlungen und Kautionen und die Kontaktdaten der Mieter. Denken Sie bei garantierter Miete daran, dass mit der Hauptmiete auch die Untermiete endet. Vereinbaren Sie vorher, ob der Untermieter bleiben und einen Vertrag direkt mit Ihnen schließen kann.

Steuern auf Mieteinkünfte

Mieteinkünfte aus einer tschechischen Immobilie werden in Tschechien nach § 9 des Einkommensteuergesetzes besteuert. Sie können die tatsächlichen Ausgaben einschließlich der Verwaltervergütung ansetzen oder eine Pauschale von 30 % der Einnahmen, höchstens 600 000 CZK. Die Pauschale deckt alle Ausgaben ab, auch die Verwaltervergütung, die dann nicht zusätzlich abziehbar ist. Bei hoher Vergütung und weiteren Kosten können die tatsächlichen Ausgaben daher günstiger sein. Eigentümer mit Wohnsitz im Ausland geben für diese Einkünfte in der Regel eine tschechische Steuererklärung ab.

Für in Deutschland ansässige Eigentümer gilt das Doppelbesteuerungsabkommen von 1980 mit der damaligen Tschechoslowakei. Nach Artikel 6 darf Tschechien die Mieteinkünfte besteuern, Deutschland stellt sie nach Artikel 23 Abs. 1 Buchst. a von der Besteuerung frei. Einen Progressionsvorbehalt gibt es dafür nicht, weil § 32b Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 EStG Mieteinkünfte aus Immobilien in anderen EU-Staaten davon ausnimmt. Für Österreich und die Schweiz gelten eigene Abkommen. Lassen Sie Ihre Situation von einem Steuerberater prüfen, am besten mit Erfahrung in beiden Ländern.

Was zur Verwaltung eines Hauses gehört, beschreibt die Regierungsverordnung Nr. 366/2013 Slg. Die monatlichen Zahlungen der Eigentümer, also Beiträge zur Verwaltung des Hauses und Vorauszahlungen für Leistungen, entsprechen ungefähr dem deutschen Hausgeld, der Reparaturfonds (fond oprav) der Erhaltungsrücklage. In der Praxis unterscheiden sich die Angebote vor allem darin, was die Pauschale umfasst und was extra berechnet wird.

Was ein Angebot enthalten sollte

• Buchhaltung, Jahresabschluss und Steuererklärung der SVJ,
• Eigentümerverzeichnis und Zahlungsvorschreibungen,
• Nebenkostenabrechnung und Führung des Reparaturfonds,
• Eintreibung von Rückständen der Eigentümer,
• technische Verwaltung: Prüfungen, Kontrollen, Notfälle und Überwachung von Reparaturen,
• Vorbereitung von Versammlungen, Einladungen und Protokollen,
• Verträge mit Dienstleistern, etwa für Energie, Reinigung, Aufzug und Gebäudeversicherung,
• Archiv der Hausunterlagen.

Der Preis wird meist je Einheit und Monat angegeben. Fragen Sie, was außerhalb der Pauschale liegt: Stundensätze, Versammlungen außerhalb der Arbeitszeit, Forderungseinzug, Begleitung einer größeren Sanierung oder Vertretung vor Gericht.

Kalender der Prüfungen und Kontrollen

In einem Haus werden regelmäßig Elektroinstallation und Blitzschutz, Gasgeräte, Schornsteine und Abgasleitungen, Aufzüge, Brandschutzeinrichtungen einschließlich Feuerlöschern sowie Messgeräte geprüft. Die Fristen hängen von der Art der Anlage und den Vorschriften ab. Lassen Sie sie sich in einer Tabelle mit dem Datum der letzten und der nächsten Prüfung und einem Verweis auf den Prüfbericht zeigen. Eine versäumte Prüfung kann sich auf die Versicherungsleistung und auf die Sicherheit der Bewohner auswirken.

Das Geld der SVJ gehört auf ihr eigenes Konto

Die Gemeinschaft sollte ein eigenes Bankkonto haben. Der Verwalter kann darauf Zahlungen vorbereiten, freigeben sollte sie aber der Ausschuss, zum Beispiel per Vier-Augen-Prinzip. Das Geld der SVJ sollte nie auf einem Sammelkonto des Verwalters zusammen mit dem Geld anderer Kunden liegen.

Register und Urkundensammlung

Die SVJ ist im öffentlichen Register eingetragen. Prüfen Sie, ob die Ausschussmitglieder dort aktuell sind und die Jahresabschlüsse hinterlegt wurden. Ein guter Verwalter behält diese Pflichten im Blick und bereitet die Unterlagen selbst vor.

Verwalterwechsel ohne Unterbrechung

Über den Wechsel entscheidet das Organ, das die Satzung dafür bestimmt. Prüfen Sie vor der Kündigung die Kündigungsfrist und planen Sie die Übergabe so, dass sie nicht mitten in die Jahresabrechnung fällt. Das Übergabeprotokoll sollte Buchhaltung, Verzeichnis der Einheiten und Eigentümer, Zahlungsvorschreibungen, Dienstleisterverträge, Prüfberichte, Planunterlagen, Schlüssel und Zugänge zu Konten und Systemen aufführen.

Professioneller Vorsitzender oder Ausschussmitglied

Will sich keiner der Eigentümer im Ausschuss engagieren, kann die SVJ einen Profi wählen, auch eine juristische Person, die dann eine natürliche Person als Vertreter in diese Funktion entsendet. Klären Sie Vergütung, Haftpflichtversicherung und Interessenkonflikte: Ist der professionelle Vorsitzende zugleich Hausverwalter, kontrolliert er sich selbst. Die Eigentümer sollten dann weitere Kontrollmöglichkeiten haben, etwa einen Prüfungsausschuss oder eine regelmäßige Prüfung durch Dritte.

Bei Büros, Ladenflächen und Lagern spricht man von Property Management und Facility Management. Die Mieter sind Unternehmen, und die Miete von Räumen für unternehmerische Zwecke regelt das Bürgerliche Gesetzbuch gesondert (§ 2302 ff.). Das Gesetz Nr. 67/2013 Slg. über Nebenkosten gilt für Häuser mit Wohnungen. In einem rein gewerblichen Gebäude richtet sich die Umlage der Nebenkosten daher vor allem nach dem Vertrag, und umso wichtiger ist, was darin steht.

Gehen Sie bei der Auswahl eines Dienstleisters folgende Punkte durch:

• Umfang: Betrieb und Wartung der Gebäudetechnik, Prüfungen und Energie; Reinigung, Sicherheitsdienst, Empfang und Entsorgung; Mietverhältnisse, Rechnungsstellung, Indexierung der Miete und Forderungseinzug.
• Servicelevel (SLA): Reaktions- und Behebungszeiten nach Priorität, Leitstelle und Bereitschaftsdienst.
• Reporting: monatliche Kennzahlen, Kosten im Vergleich zum Budget, Energieverbrauch und Stand der Helpdesk-Anfragen.
• Subunternehmer: wer die Arbeit tatsächlich macht, wie er ausgewählt wird und wer für ihn haftet.
• Sicherheit: Arbeitsschutz, Brandschutz und Versicherung.
• Preismodell: feste Pauschale oder tatsächliche Kosten mit vereinbartem Aufschlag und offenen Büchern.
• Beendigung: wie Daten, Unterlagen und Verträge übergeben werden, wenn Sie den Dienstleister wechseln.

Bohemian Estates bietet kein gewerbliches Facility Management an. Dieses Kapitel fasst deshalb allgemeine Kriterien zusammen und beschreibt nicht unsere Leistung.

Sprechen Sie zwei oder drei Firmen an und lassen Sie sich ein schriftliches Angebot mit denselben Angaben schicken: Adresse, Größe und Ausstattung der Wohnung, erwartete Miete und gewünschter Leistungsumfang. Übertragen Sie die Antworten dann in eine Tabelle. Erst nebeneinander sehen Sie, welches Angebot wirklich günstiger ist und welches nur anders rechnet.

Leere Felder sind auch eine Antwort: Was eine Firma nicht schriftlich bestätigen kann, sollte in Ihre Entscheidung nicht einfließen.

1. Wie viele Immobilien wie meine verwalten Sie und wo?
2. Wer wird mein Ansprechpartner, welche Sprachen spricht er und wer vertritt ihn bei Urlaub oder Krankheit?
3. Was genau ist im Preis enthalten und was wird extra berechnet? Bekomme ich das schriftlich?
4. Woraus wird die Vergütung berechnet, und ist die Mehrwertsteuer enthalten?
5. Über welches Konto läuft das Geld, und wann erhalte ich es?
6. Wie gehen Sie vor, wenn ein Mieter nicht zahlt, und in welchen Fristen?
7. Was genau deckt die Garantie ab, ab wann und mit welchen Ausnahmen?
8. Bis zu welchem Betrag dürfen Sie Reparaturen ohne meine Zustimmung beauftragen?
9. Kann ich einen Musterbericht und einen Mustervertrag sehen?
10. Welche Haftpflichtversicherung haben Sie und mit welcher Versicherungssumme?
11. Wie lang ist die Kündigungsfrist, und was übergeben Sie mir am Ende der Zusammenarbeit?
12. Kann ich mit zwei Kunden sprechen, die bei Ihnen eine ähnliche Immobilie haben?

Tragen Sie die Antworten in die Tabelle aus dem vorigen Kapitel ein. Konkrete schriftliche Antworten lassen sich vergleichen, vage nicht.

• Die Firma will Preise oder Leistungsumfang nicht schriftlich geben.
• Eine Garantie „immer und unter allen Umständen“ ohne schriftliche Ausnahmen.
• Druck, schnell zu unterschreiben oder im Voraus zu zahlen.
• Versprochene Mieten deutlich über dem Marktniveau.
• Kundengelder ohne getrennte Buchführung.
• Fehlende Jahresabschlüsse in der Urkundensammlung.
• Keine Gewerbeberechtigung für Tätigkeiten, die die Firma anbietet.
• Hohe Vertragsstrafen bei Kündigung oder eine lange Kündigungsfrist ohne Gegenleistung.
• Kein Musterbericht und kein Mustervertrag vor der Unterschrift.

Ein einzelnes Signal muss noch keine schlechte Firma bedeuten, sollte aber zu Nachfragen führen. Mehrere Signale zugleich sind ein Grund, weiterzusuchen.

Dieselben Kriterien gelten auch für uns. Hier sind Angaben, die Sie überprüfen können:

• Die Bohemian Estates International s.r.o., Identifikationsnummer (IČO) 27889394, ist laut ARES seit dem 23. April 2007 eingetragen.
• Am 8. Oktober 2026 hatte unser Prager Büro bei Google eine Bewertung von 4,5 von 5 (323 Rezensionen), unser Büro in Brünn 4,8 von 5 (72 Rezensionen).
• Wir betreuen Kunden auf Tschechisch, Englisch und Deutsch.
• Garantierte Miete bieten wir in drei Varianten an. Rendite für 11 % zahlt bei Leerstand 1 CZK, Sicherheit für 14 % zahlt 60 % und Komfort für 17 % die volle Miete. Zahlt ein Untermieter nicht, zahlen alle drei Varianten 100 %. Sicherheit und Komfort bieten wir in den Regionalhauptstädten und ihrer Umgebung an, Rendite nach individueller Prüfung. Einzelheiten finden Sie in unserer Preisliste.
• Im Preis enthalten sind Mietpreisermittlung, Inserate, Besichtigungen, Prüfung der Untermieter, Untermietvertrag, Ummeldung der Energieverträge, Nebenkostenabrechnung, Zahlungskontrolle, eine Kundenzone und zweimal im Jahr ein Bericht über den Zustand der Wohnung mit Fotos. Reparaturen, Wartung, Reinigung und Gartenarbeiten übernehmen wir gegen Gebühr.
• Unsere Notfallnummer +420 774 007 890 ist rund um die Uhr erreichbar. Anrufe außerhalb der Geschäftszeiten (Mo–Fr 8:00–17:30) sind kostenpflichtig.
• Wir verwalten auch Mietshäuser und bieten Eigentümergemeinschaften einen professionellen Vorsitzenden an. Gewerbliches Facility Management bieten wir nicht an.

Prüfen Sie uns genauso wie jede andere Firma: in ARES, im öffentlichen Register und in den Bewertungen.